Kljub napovedim mednarodnih in domačih inštitucij, da pričakovana kriza ne bo tako huda, kot se je pričakovalo, pa se recesija v določeni meri ali vsaj komajda pozitivna rast gospodarstva vseeno obeta.
In ne pozabimo, rusko-ukrajinska vojna se je nekoliko upehala, vendar se zna zelo zaostriti s posledicami za ves svet, predvsem za EU.
O tem, kaj lahko pričakujemo na trgu nepremičnin, smo se pogovarjali z nekaterimi vodji nepremičninskih podjetij oziroma agencij, ki po lastnih izkušnjah dobro poznajo gibanje trga.
To so po naključnem vrstnem redu:
Amadej Parfant, direktor, KW Slovenia, Kapitol d.o.o.; Daniel Lovšin, direktor Casabela nepremičnine; Zoran Madon, direktor METROPOLA IN d.o.o.; Igor Šinkovec, direktor HIŠA NEPREMIČNINE 1.
Ali se še splača vlagati v nepremičnine?
Amadej Parfant: V nepremičnine se vedno splača vlagati, saj so najvarnejša oblika naložbe.
Daniel Lovšin: Vsekakor sem mnenja, da se še vedno splača vlagati v nepremičnine. Nekako jih imamo za bolj stabilne kot so delnice in kriptovalute.
Splača se nam vlagati takrat, ko se nam bo vložek povrnil, ne glede na to ali jemljemo to kot investicijo v oddajo, investicijo v turistično oddajo (airbnb) ali pa za svoje potrebe kot počitniško stanovanje.
Zoran Madon: V nepremičnine kot nepremičninsko naložbo se še vedno splača vlagati, vendar pa je potrebno presoditi vsak primer posebej glede na namembnost nepremičnine, trend povpraševanja za tako namembnost in pa seveda gibanje najemnin.
Odsvetujem nakup stanovanjskih nepremičnin z namenom oddajanja, predvsem zaradi tega ker se najemnine ne bodo več poviševale. Najemniki so v situaciji, da se jim zaradi mesečnega zviševanja tekočih stanovanjskih stroškov zvišuje skupni znesek najemnine in tekočih stroškov, ki jih enostavno morajo mesečno plačevati.
Še vedno pa so aktualne poslovne nepremičnine, zasedene z najemniki, vendar je potrebno pazljivo pregledati ali najemne pogodbe dopuščajo možnost indeksacije realnega ohranjanja vrednosti najemnin ter stroške investicijskega vzdrževanja v prihodnjih letih.
Igor Šinkovec: Absolutno. Na nepremičninskem trgu, ne glede, v kakšnem stanju trenutno je ali bo, se vedno, ampak res vedno najdejo nepremičnine, ki so vredne nakupa ali naložbe.
Enako velja za prodajalce. Vedno se da poiskati najboljšega možnega ponudnika, ne glede na trende na trgu.
Kolikšen letni donos je zadovoljiv za investitorja?
Amadej Parfant: Različno po območjih, na splošno bi rekel od 7% do 8%
Daniel Lovšin: Mislim, da sem že izpostavil donos pri postavljanju cen nepremičnin in sicer bi se nam morala investicija povrniti vsaj v 20 letih.
Vendar pa se sedaj to giblje nekje okrog 30 let. Če se ozremo po bolj utečenih nepremičninskih trgih, recimo ameriškemu, se tam povrne okvirno v 10-15 letih.
Zoran Madon: Realni letni neto donosi so se iz prejšnjih 6,5 % do 7 % zvišali na 9 %, predvsem zaradi dražjega financiranja nakupov.
Igor Šinkovec: Bil sem na seminarju v Londonu, kjer je eden največjih investitorjev Velike Britanije povedal, da ne gre v investicijo, ki mu prinaša manj kot 7 % letno neto.
Kar je za naše razmere na Slovenskem trgu (pod predpostavko, da gre za klasični najem/oddajo) skoraj nedosegljivo.
Eden večjih investitorjev je enkrat rekel, da je 3-4 % neto čisto ok. Sam menim, da bi moral biti kak odstotek več kot navedeno ob solidni naložbi.
Kakšen nasvet bi dali kupcem nepremičnin v naslednjem srednjeročnem obdobju?
Amadej Parfant: V kolikor nepremičnino potrebujete, jo kupite takoj, brez špekuliranja. V kolikor imate presežek finančnih sredstev, jih investirajte v nepremičnine danes, saj vam bodo dolgoročno ohranjale vrednost denarja in prinašale rento.
Daniel Lovšin: Vedno se bo našla priložnost za nakup ne glede na to, da smo v obdobju visokih cen. Nisem pristaš nasveta, da naj se čaka v nedogled.
Nepremičnina je še vedno stabilna naložba, mogoče se nam bo investicija povrnila resda kasneje kot nakup visoko rastočih delnic, vendar je pri nepremičninah manjše tveganje, saj bo glede na veliko pomanjkanje vedno lahko oddali, če jo le-ne potrebujemo za lastne potrebe.
Zoran Madon: Govorim predvsem za stanovanjske nepremičnine, kjer priporočam tistim ki imajo namen prodati, da to storijo čimprej. Tistim, ki pa imajo namen nakupa, če se jim zaradi življenjskih razlogov posebej ne mudi, naj nakup odložijo vsaj za nekaj mesecev, če ne leto dni.
Igor Šinkovec:
- Razmislite, kaj točno želite.
- Ugotovite, kaj dejansko zmorete-finančno.
- Poiščite nepremičninskega strokovnjaka, ki ve, kaj dela.
- IZBERITE le nekaj nepremičnin preko spleta, ki najbolj ustrezajo vašim mejnim pogojem.
- Ko pride priložnost za nakup, NE OKLEVAJTE. Odločite se in kupite. Ko veste, kaj hočete in koliko za Vašo “sanjsko” nepremičnino lahko plačate, je odločitev enostavna. Ne oklevajte, saj se je v 9/10 primerov pokazalo, da je bila tista prva nepremičnina, ki je bila kupcem res všeč, pa se takrat niso zanjo morali hitro odločiti, najboljša…Pa je šla…
Morda še kak vaš komentar?
Daniel Lovšin: Leto 2023 bo vsekakor zanimivo za trg nepremičnin, saj se bomo morali vsi akterji zelo dinamično odzivati na spremembe, ki se nam obetajo.
Zoran Madon: Ponovno poudarjam, da zgoraj navedene ocene in napovedi veljajo predvsem za trg stanovanjskih nepremičnin, medtem ko je tržna situacija na ostalih vrstah nepremičnin specifična in vsekakor v preteklem obdobju petih let ni bila podvržena visokim naraščanjem cen.
Velja poudariti, da je na strani ponudbe največje pomanjkanje zazidljivih zemljišč za industrijsko gradnjo, kjer je povpraševanje zaradi gospodarske rasti in uspešnega poslovanja malih, srednjih in tudi velikih podjetij, izjemno naraslo in na obstoječih lokacijah nimajo več prostora za širitev.
Igor Šinkovec: Trg nepremičnin bo vedno zanimiv, tako iz vidika varne naložbe kot tudi pri ohranjanju in rasti vrednosti premoženja. Samo trenutno stanje na trgu še ne pomeni slabega ali dobrega nakupa / prodaje.
Le ta se zgodi tako v kriznih časih, ko je vse na tleh, in tudi v dobrih, ko se nepremičnine dejansko prodajajo same.
Seveda pa Vam bo ob pomoči pravega nepremičninskega strokovnjaka vse le lažje, predvsem pa bolj varno.
Želim Vam veliko dobrih nakupov in prodaj.
Uredništvo Podjetnik.net
