Začnimo s tujimi ugotovitvami!
Urban Land Institute (ULI) in PwC UK sta opravila široko raziskavo na področju nepremičnin z vodilnimi respondenti iz vse Evrope. Njihovo rangiranje pričakovane problematike je naslednje:
- 91 % je zaskrbljenih zaradi inflacije
- 92 % zaskrbljenih zaradi stroškov
- 84 % zaradi virov v letu 2023.
- 71 % pričakuje recesijo v Evropi, kar meni 83 % anketirancev v Nemčiji, 82 % v Združenem kraljestvu, 79 % na Nizozemskem in 68 % v Španiji, le Francozi (45 %) anketirancev so bolj optimistični, domnevno zaradi energetske oskrbe.
Kakega optimizma ni zaznati, trg nepremičnin menda čakajo spremembe, zato smo se o tem pogovarjali z nekaterimi vodji nepremičninskih podjetij oziroma agencij, ki po lastnih izkušnjah dobro poznajo gibanje trga.
To so po naključnem vrstnem redu: Amadej Parfant, direktor, KW Slovenia, Kapitol d.o.o.; Daniel Lovšin, direktor Casabela nepremičnine; Zoran Madon, direktor METROPOLA IN d.o.o.; Igor Šinkovec, direktor HIŠA NEPREMIČNINE 1.
Da se na trgu resnično dogajajo spremembe, pa kažeta zanimiva podatka, ki nam jih je zaupal direktor portala Nepremičnine.net, Primož Jazbec. Povedal je, da se je:
– v zadnjih 6 mesecih število oglasov povečalo za 20 procentov
– čas ogledov oglasov nepremičnin pa za 25 procentov.
Našim respondentom smo zastavili enaka vprašanja in bolj zanimive odgovore tudi objavljamo.
Kateri faktorji bodo najbolj vplivali na trg nepremičnin v Sloveniji in še posebej v večjih centrih?
Amadej Parfant
Amadej Parfant: Povpraševanje in ponudba sta osnova za dogajanje na trgu. Neposredno na trg vplivata tudi obseg kreditiranja in obrestne mere. Posredno pa imajo velik vpliv inflacija, energenti, stopnja zaposlitve oz. brezposelnosti, pozitivno oz. negativno vzdušje v gospodarstvu, v državi, Evropi, svetu, tudi mediji, itd.
Daniel Lovšin: Največji poudarek bi vsekakor dal dvigu obrestne mere (euribor), ki je vsekakor omejila dostopnost do stanovanjskih posojil zaradi kreditne sposobnosti kreditojemalcev.
Višja obrestna mera, manjši kredit najamemo oziroma se bomo morali pri istem znesku glavnice zadolžiti za daljše obdobje, če je to sploh možno. Obenem pa se je potrebno zavedati še enega dejavnika, ki pomembno vpliva na kreditno sposobnost in to je dvig minimalne plače.
Zaradi tega političnega in populistično všečnega manevra bodo na slabšem predvsem družine z otroci, saj se bo njihova kreditna sposobnost zmanjšala, precej kreditojemalcev pa je že postalo kreditno nesposobnih.
Daniel Lovšin
Zaradi velike likvidnosti, kot posledica dviga finančnih instrumentov ter kriptovalut ter ugodnih stanovanjskih posojil še do začetku leta 2022 in s tem povečanega povpraševanja po nakupih so se cene v zadnjih 2 letih dvignile v nebo. Seveda pa je bila ponudba v obdobju pandemije relativno slaba.
Vse to že danes vpliva na zmanjšano povpraševanje, navkljub še relativno skromni ponudbi. V večjih centrih je sicer več nepremičninskih projektov, vendar pa že opažamo, da se tudi ti težje prodajajo.
Tisti, ki so pričeli s prodajo po poletju imajo večje zaloge za prodajo. Vendar je težava predvsem v dejstvu, da so se predvsem v Ljubljani v zadnjem času gradile soseske nekoliko višjega cenovnega razreda, ki pa ni dostopen vsakemu žepu.
Zoran Madon: Na trg nepremičnin v Sloveniji bodo najbolj vplivali:
- padec povpraševanja, ki je posledica zvišanja obrestnih mer in vse dražjega financiranja nakupov stanovanj,
- inflacija in zviševanje življenjskih stroškov, ki neposredno posegajo v družinski proračun in zmanjšujejo še dodatno kreditni potencial,
- padec gospodarske rasti, ki povzroča negotovost in tehtne premisleke o zadolževanju za nakup stanovanjske nepremičnine.
Zoran Madon
Igor Šinkovec:
- Povpraševanje. Le to je še vedno veliko višje od dejanske ponudbe na trgu.
- Lokacija. Glavno mesto Slovenije in tudi druga večja mesta dosegajo najvišja povpraševanja, in ljudje so za to tudi pripravljeni plačati več.
- Mikrolokacija. Dejansko, vsaj iz vidika naše agencije, opažamo razlike pri cenah ne več le v predelih mesta, temveč že v ulicah. Primerljivo stanovanje (m2, starost, ohranjenost) lahko v sosednji ulici doseže tudi do 30 % višjo vrednost.
- Obrestne mere. Tako FED kot ECB aktivno in vztrajno zaradi visoke inflacije dvigata obrestno mero. To je faktor, ki zaustavlja nakupe nepremičnin, a le delno. Tako mladi kot tudi tisti, ki menjajo nepremičnine staro za staro ali staro za novo, se ne ustrašijo obrestne mere in pogumno zakorakajo v nakup.
- Priseljevanja, predvsem v največja slovenska mesta. Tako Slovencev kot tudi tujcev. Po podatkih GURS za Ljubljano – v letih med 2010 in 2020 naj bi se zgradilo okoli 4.000 novih stanovanj, novih gospodinjstev pa naj bi nastalo okoli 10.000. Torej velik manjko vseh vrst bivalnih enot. Kaj to pomeni, vemo. Zato so ljudje pripravljeni plačati tudi več, včasih mnogo več, da pridejo do lastne nepremičnine.
Se bo t.i. nepremičninski balon razpočil?
Amadej Parfant: Menim, da se lahko razpoči zgolj ob veliki svetovni krizi, do katere pa ne pride od danes na jutri. Kakšne bodo cene, pa je nemogoče napovedati.
Daniel Lovšin: Zelo je težko govoriti ali bo in kdaj bo počil balon. Glede na cene nepremičnin, ki so dejansko presegle kupno moč prebivalstva bi to bilo skoraj blagodejno.
Sicer pa je to le moje osebno mnenje. Vendar pa je potrebno izpostaviti dejstvo, da je še vedno premalo ponudbe in ta zadržuje cene.
Vendar pa lahko brez težav izpostavimo dejstvo, da se je število realiziranih poslov zmanjšalo v zadnjih nekaj mesecih in vsekakor opažamo, da so kupci pričeli vršiti pritisk na cene nepremičnin.
Zoran Madon: Tako Evropska centralna banka kot tudi Banka Slovenije v svojih poročilih ugotavljata, da so nepremičnine precenjene in da bi nadaljevanje trenda poviševanja cen stanovanjskih nepremičnin lahko privedlo do poka nepremičninskega balona.
V letošnjem letu napovedujem postopno zniževanje cen nepremičnin, ker je bil cenovni vrh nepremičninskega cikla dosežen že v 1. polovici lanskega leta. Trend upadanja povpraševanja, ki se je začel v drugi polovici lanskega leta, se nadaljuje.
To se odraža v Ljubljani npr. že s 25% znižanjem števila transakcij. Zniževanje števila transakcij pa je prvi znak stagnacije in postopnega zniževanja cen stanovanjskih nepremičnin. Napoved upadanja cen pa seveda nepremičninski balon ohlaja.
Igor Šinkovec
Igor Šinkovec: Dvomim, da v obliki, kot se pričakuje. Zgodilo se bo nekaj povsem drugačnega, kar še nismo videli. Drugačni časi, kot smo jih bili vajeni doslej.
Menim, da precej težki. Nepremičnine pa, ne glede na to, ali bo balon počil in bodo cene padle in za koliko, pa bodo ljudje še vedno kupili svojo prvo nepremičnino, zamenjali manjšo za večjo ter obratno, investirali in plemenitili svoj kapital.
V nadaljevanju pa tudi nasveti naših sogovornikov.
Uredništvo Podjetnik.net
