Kaj je pismo o nameri oz. LOI?

Kolikokrat ste že slišali med poslovni pogajanji ali v dogovarjanju za realizacijo projekta: »Podpišimo pismo o nameri, pa dalje!«? To orodje – pismo o nameri – je prišlo v poslovno prakso in se uveljavlja, čeprav ga slovenski Obligacijski zakonik ne pozna.

Pismo o nameri je pisna izjava ene ali druge stranke v nekem poslu oziroma transakciji, lahko pa je izjava tudi skupna.

Sklepa se bodisi pred začetkom poslovnih pogovorov ali v neki drugi fazi, ko se to zdi potrebno (npr. ko eno od strani njena banka povpraša po poslovni dejavnosti, ali ko zahtevajo poročilo lastniki, ali pa, ko se zdi, da je potrebno dogajanja/pogajanja vseeno podkrepiti s čim papirnatim in vsaj deloma zavezujočim, da bi resneje stekla, ali ko sklenemo pospešiti pridobivanje dovoljenj za realizacijo projekta in želimo trdnejšo zavezo potencialnega partnerja, ipd.).

Vrednost te izjave oziroma pisma o nameri je predvsem dejstvo, da je sestavljeno prav za vsak primer posebej. Pisma pravzaprav nikoli niso enaka, »template« ne obstaja. Torej je premišljeno, v kakšno vrsto transakcije se podpisnik spušča in pod kakšnimi okvirnimi pogoji. Tako se lahko pomembno zoža manevrski prostor druge stranke, kar je v prid hitrejši poti do končne pogodbe in transakcije, saj pogajanja težje zaidejo v slepo ulico.

Obojestransko podpisana pisma o nameri so sploh koristna v prid poenotenja pričakovanj in razumevanja, pa tudi medsebojne komunikacije.

Pismo o nameri v osnovni obliki ima različne funkcije:

lahko le dokumentira zanimanje stranke ali strank za sklenitev nekega posla ali transakcije; lahko detajlnejše definira namere, cilje, časovno dinamiko bodočega dogajanja, ipd. Pomaga nam lahko pri hitrejšem pridobivanju dovoljenj in soglasij, ki so morda potrebna za neko transakcijo, tudi pri zagotavljanju finančne konstrukcije posla, Pismo o nameri pa je lahko tudi odličen pripomoček za komuniciranje z javnostmi, saj obelodanimo npr. namero vlagatelja, ki bo zagotovila nova delovna mesta ali rešila pred propadom ali morda čisto vodo vsem prebivalcem.

Pismo o nameri je lahko neke vrste ponudba (voljni smo prodati/ odstopiti/ sodelovati v nekem poslu ) in za to tudi nekaj pričakujemo (morda le okvirno, brez zneskov).

Pismo o nameri je lahko tudi predpogodba, če izraža soglasje med strankama oziroma njuno voljo o nekem poslu, predvsem pa če vsebuje zavezo o bodoči sklenitvi glavne pogodbe. Zadoščeno mora biti tudi številnim drugim pogojem, vsaj temu, da je sklenjena v obliki, ki zahteva sklenitev glavne pogodbe in ima tudi bistvene sestavine glavne pogodbe.

Smo s Pismom o nameri kakorkoli zavezani ali varovani?

Položaja Pisma o nameri naša zakonodaja posebej ne ureja. Tudi v praksi so izkušnje zelo različne, od tistih, ki menijo, da so se dali zapeljati s pismom, do takih, ki so povsem zadovoljni. Ker je vsako pismo specifično, je v primeru sporov in nesoglasij potrebna pravna presoja o tem, kakšna zaveza je bila sprejeta s strani stranke ali strank v pismu. Glede na vsebino lahko LOI (letter of intent = pismo o nameri) združuje več različnih dokumentov. Če se v pravnem postopku na željo ene od strank ugotovi, da so bili pogoji izpolnjeni, se lahko toženi stranki v roku šestih mesecev naloži sklenitev pogodbe. (Primer: LOI vsebuje konkretno zavezo o zagotavljanju in višini sredstev za transakcijo ali dostop do informacij za skrbni pregled posla, ki seveda zavezujejo bodočega kupca k čuvanju poslovne skrivnosti.)

Posebno vrednost ima Pismo o nameri, ki vsebinsko loči nezavezujočo fazo pogajanj od zavezujoče. Slednja ima seveda v primeru odstopa od transakcije za podpisnika večje pravne posledice.

V primeru bistveno spremenjenih objektivnih okoliščin posla pa predpogodba ne veže podpisnika. Povedati pa je treba, da je dokumentiran sprejem pisma (podpis) od kupca s pogoji, navedenimi v vsebinskem delu, ki bi jih dobitnik pisma skušal izničiti ob trdni nameri in volji ponudnika, da sklene pogodbo, zavezujoče za prejemnika (in sopodpisnika) LOI.

V praksi pa LOI / pismo o nameri, sklenjen ali podpisan s strani ugledne stranke pomeni, da obstaja velika verjetnost, da se ga bo ugleden podpisnik tudi držal. Pri manj znanih potencialnih kupcih ali partnerjih pa se dogaja, da zaradi zgodovine osebnih stikov (srečujemo npr. le eno ali dve osebi – predstavnika kupca) podpišemo LOI z osebami, ki za to niso pooblaščene in so v primeru odstopu kupca vse morebitne zahteve glede realizacije ali odškodnine nične.

Opozorimo naj tudi na različno zakonodajo in različno sodno prakso v zvezi s pismi v nameri v različnih evropskih državah, saj ima lahko podpis ali sklenitev različno veliko težo in posledice za podpisnika, zato je potrebno vsakokrat pred sklenitvijo to preveriti. Medtem, ko se poslovneži iz balkanskih in še nekaterih držav povsem požvižgajo na neizpolnjene obljube, pa je npr. na Islandiji pismo o nameri enakovredno predpogodbi.

Vsebina pisma o nameri

Kot rečeno, potrebuje priprava LOI resen premislek, v kaj se spuščamo in kaj obljubljamo. Splošne in nezavezujoče določbe (vse navedene niso potrebne v LOI) opredeljujejo:

• predmet zanimanja (nakup, prodaja, združitev, skupna vlaganja, itd.);

• robne pogoje za sklenitev posla (npr.: pridobitev gradbenega ali okoljevarstvenega dovoljenja ali licence za poslovanje)

• izhodiščno ceno, plačilne pogoje in način plačila (npr.: depozit v 10% v določenem roku; plačilo s kreditnim pismom ter oblika pisma, deponirana sredstva na skrbniškem računu/escrow account – kje, ipd.);

• zagotovila prodajalca/partnerja oz. hipoteze se lahko nanašajo na eno ali obe stranki (npr. dejansko stanje obveznosti v podjetju ali pri projektu, sposobnost pridobitve dodatnega financiranja, zagotovila o lastništvu nepremičnin in njihove obremenitve, vrednost intelektualne lastnine, vrednost že sklenjenih pogodb o dobavi ali prodaji, itd.) – te so lahko – če se izkažejo za neresnične – zadosten razlog za nesklenitev pogodbe

• status zaposlenih po transakciji (v primeru nakupa vsaj kontrolnega deleža ali pripojitvi: kaj bo glede pravne varnosti, plač, zmanjševanja št. zaposlenih, ipd.)

Zavezujoči del pisma o nameri

Zavezujoči del seveda ni obvezen, če pa ima katera od teh določil in so ustrezno (ne)izpolnjena, potem sledi bodisi prekinitev pogajanj, odstop od namere ali tožba ene ali druge strani. Zavezujoče so določbe, kot npr.:

• Ekskluzivnost: vnese se v izogib nevarnosti, da potencialni kupec vlaga napore v skrbni pregled in s tem stroške nosi stroške, morda celo obvesti ciljno javnost o svojih namerah, prodajalec pa opravi transakcijo medtem z nekom drugim; zato je v takih primerih, ko se ponudniku/kupcu še posebej gre proti zaključku posla, pametno vnesti klavzulo o ekskluzivnosti (do kdaj, pod kakšnimi pogoji), hkrati pa se s časovno opredelitvijo prodajalec zavaruje, da ga kupec ne bo »vlekel« in bi pri tem zamudil morebitne druge priložnosti.

• Skrbni pregled poslovanja: ta je običajen pri vlaganjih in prevzemih, tudi pri partnerskih namerah, kjer je vzajemni; večkrat smo videli fiasko zaradi pomanjkanja tega člena ali zaradi premalo natančno določenih postopkov in rokov izvršitve ter rokov in vsebine za naslednje korake; pod-določila so veliko bolj natančna, kot v primeru dogovora o nerazkrivanju, saj ta sam ne zadošča. Prodajalec težko zahteva skrbni pregled poslovanja kupca, lahko pa zahteva časovno opredeljeno določilo glede kupčeve plačilne sposobnosti (Proof of funds).

• Komuniciranje z javnostmi: včasih je to določilo nujno potrebno (posebej v dogovorih z javnim sektorjem ali pri politično občutljivih temah, kjer si želi javni sektor/politika čimprej pripeti javnomnenjske kolajne), praviloma pri operacijah povsem poslovnega značaja nihče ne želi obveščati konkurentov; vsekakor je ta člen primeren in potreben.

• Stroški: obe strani morata razmejiti stroške, ki bodo nastali v času do (ne)sklenitve končne pogodbe.

• Odpoved nadaljnjega sodelovanja: razlogi za odpoved morajo biti čim bolj opredeljeni in ne ohlapni ali okvirni, ker lahko pride do zlorab iz katerekoli strani; opredeljene morajo biti tudi sankcije in delitev stroškov.

• Reševanje sporov: določilo o tem (kadar gre za skupaj podpisano pismo o nameri) lahko poenostavlja morebitne zaplete ter posledično dolgotrajno in drago sodno pot ali pa jo preferira; lahko jo nadomesti z mediacijo in/ali arbitražo; seveda pa tudi to določilo ni nujno.

Zdi se, da je pametnejše interesentu za transakcijo pripraviti lasten predlog pisma o nameri, kot “pasti na izpitu” zaradi površnosti, ko samoumevno sklepamo, da so neka pomembna določila zajeta v LOI, v resnici pa so preveč ohlapna in nezavezujoča ali pa preveč zavezujoča za eno ali drugo stran.

Inštitut Mediapro