Nekoč smo na jadranskih pomolih, plažah, ulicah, parkiriščih, pogosto slišali vprašanje: »Zimmer Frei?«…

Gostitelji so se umaknili v garaže, lope in kleti, stanovanja pa so zasedli praviloma Nemci ali Italijani. Sliši se dobro, mar ne? ‘Dodaten keš v žep, stanovanje oddam, pa še davku se izognem, ha!’ Res?

Poglejmo najnovejšo manifestacijo oddajanja počitniških nastanitvenih kapacitet, tudi moderne delitvene ekonomije, o kateri govorijo skoraj vsi – AirBnB in tozadevno zakonodajo!

Fenomen AirBnB sta sprožila Joe Gebbia in Bryan Chesky. Bila sta praznih žepov in sta oddala dnevno sobo z napihljivimi blazinami turistom. Od davnega leta 2007 se je AirBnB razširil v skoraj 200 držav, število gostov bo preseglo 200 mil., vrednost platforme pa je že lani prešla 25 milijard. Po nekaterih trditvah tudi v Sloveniji skokovito raste in se je v dveh letih potrojil – menda je bilo letos že 160.000 nočitev.

Zato je ob hitri rasti turizma še kako mamljiv za marsikoga, ki ima prazno sobo, stanovanje, hišo, počitniški apartma in podobno.

Zakonodajalec je pri tem odločen: oddajanje stanovanjskih enot v uporabo za kratkotrajno nastanitev se obravnav kot storitvena gostinska dejavnost. To velja tudi za oddajo samo za eno noč ali nekaj ur.

Če je bilo stranišče povsem zadovoljivo, kopalnica tudi, in nihče ni iskal bakterij za robom pomivalnega korita, ko se je oddajalo na črno, potem to za uradno oddajanje ni več dovolj.

Zakaj pa bi oddajali svoj vikend ali stanovanje z registrirano dejavnostjo?

Ker tako zahteva zakonodaja in ker bi plačali razne kazni, če tega ne bi upoštevali. In kazni so visoke. Če se bo Slovenija zgledovala po tujini, se bodo ‘ilegalci’ resno zamislili. Berlinsko županstvo je uvedlo kazen za neprijavljeno oddajanje v višini 100.000€, v Barceloni so s 600.000€ oglobili platformi AirBnB in HomeAway, na Islandiji omejili oddajanje na 90 dni, v AirBnb-ju rodnem San Franciscu pa prihodek od oddajanja omejili na 1000€ dnevno.

Kot je za Novi Podjetnik povedala Eva Štravs Podlogar, državna sekretarka iz Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo, ki vključuje tudi turizem, spada oddajanje preko platforme AirBnB v tisti del zakonodaje, ki ureja oddajanje do 150 dni.

»Uvodoma bi želela poudariti, da je AirBnB predvsem portal za rezervacijo nastanitev, saj to podjetje ni ponudnik svojih nastanitvenih kapacitet. Na Ministrstvu za gospodarski razvoj in tehnologijo sprejemamo ponudnike zasebnih nastanitev v turistične namene, ki svoje kapacitete oglašujejo in oddajo preko spletnih portalov – platform (npr. AirBnB, idr.) kot novo realnost. Ocenjujemo pa, da gre za poslovno dejavnost, ki mora delovati v skladu z zakonodajo. Menimo, da je to dopolnitev turistične ponudbe, ki je zanimiva predvsem za določen segment turistov. Tovrstna ponudba je koristna predvsem v krajih, kjer primanjkuje »klasičnih« turističnih nastanitvenih kapacitet. Učinki so za turizem pozitivni, predvsem z vidika povečanja števila gostov in njihove potrošnje. Osnovna pomanjkljivost je predvsem v tem, da mnogi tovrstni ponudniki niso ustrezno registrirani, nimajo prijavljene dejavnosti in ne prijavljajo svojih gostov, zaradi česar prihaja do utaje davkov in nelojalne konkurence. Prepričani smo, da je registriranje dejavnosti sobodajalstva precej enostavno, pri čemer se zavedamo problematike glede soglasij lastnikov stanovanj v večstanovanjskih zgradbah. Povečati je potrebno osveščanje ponudnikov tovrstnih storitev in poostriti nadzor. V Sloveniji se dogovarjamo o pripravi horizontalnega predpisa, ki bi postavil krovna pravila za legalno delovanje informacijskih platform (ustanovljenih v Sloveniji ali v tujini). S tem modelom želimo omogočiti inovativnost in razvoj, poskrbeti za varnost in zaščito potrošnikov ter zagotoviti izpolnjevanje vseh obveznosti ponudnikov za legalno delovanje na trgu ter omejitev nelojalne konkurence. V juliju 2017 je bil objavljen nov Pravilnik o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti, v katerem smo opredelili izvenstandardne oblike nastanitve (npr. glamping, hiške na drevesih, čebelnjaki, vinski sodi in podobne inovativne oblike nastanitve). V predlogu Strategije trajnostne rasti slovenskega turizma 2017-2021, ki je v medresorski obravnavi, smo predvideli tudi nekaj ukrepov za spodbuditev novih nastanitvenih kapacitet ter obnovo in posodobitev obstoječih. Glede na to, da v finančni perspektivi 2014 -2020 s strani ESRR ni omočeno vlaganje nepovratnih sredstev v obnovo in razvoj turističnih kapacitet, skušamo malim in srednje velikim podjetjem s področja turizma pomagati pri razvoju integralnih turističnih produktov. V ta namen imamo odprt javni razpis v višini 8.087.984,89 EUR, na katerega se lahko prijavijo mala in srednje velika turistična podjetja. S tem bomo vplivali in izboljšanje turistične ponudbe v Sloveniji ter z njenimi multiplikativnimi učinki prispevali h gospodarski rasti.«Eva Štravs Podlogar, državna sekretarka iz Ministrstva za gospodarski razvoj in tehnologijo

Za letošnjo poletno turistično sezono je FURS najavil poostritev nadzora na oddajanja nepremičnin v turistični najem, še posebno naj bi bili pozorni na naslednje:

ali ima sobodajalec ustrezno registracijo in dovoljenja
kako je sobodajalec registriran
ali je pravočasno napovedal potrebno za odmero davka.

Ob izkazani neustrezni registraciji gre za delo na črno. Tudi za vsako oglaševanje preko spletnih portalov (Booking, AirBnB, HomeAway, HomeToGo, in podobno) je potrebna registracija. Nimamo pa podatkov, kaj se je resnično zgodilo in ali so bile izrečene kakše kazni..

Nastanitvena dejavnost je tako gospodarska, pridobitna dejavnost in posledično pomeni precej birokracije: minimalno knjigovodstvo, izpolnjevanje pogojev, kontrole, poročanja, prispevek in davke… Vas še zanima?

Zoran Đukić, Stoja Trade

Zoran Đukić, direktor nepremičninske družbe Stoja Trade, meni:

»V zadnjih dveh letih je v slovenskih mestih vsekakor opaziti porast ponudbe stanovanj in hiš, ki jih lastniki oddajajo preko portala AriBnB, vendar kratkoročna oddaja nepremičnin ni nič novega za nepremičninski trg. Razlika je le v tem, da so sedaj te nepremičnine na voljo na enem skupnem portalu. Nimamo občutka, da bi se naši lastniki, ki oddajajo kvalitetna, kakovostna stanovanja za daljša časovna obdobja, odločali za to možnost. Tukaj gre predvsem za dva ločena tipa lastnikov: na eni strani so lastniki, ki oddajajo za krajša obdobja in imajo možnost, da spremljajo vse najemnike in stanje njihove nepremičnine, na drugi strani pa so lastniki, ki nepremičnine oddajajo dolgoročno, ker si želijo resnega najemnika, ki bo za njihovo nepremičnino skrbel in v njej ostal dalj časa. Običajno je izkupiček najemnin pri kratkoročnem oddajanju višji, vendar pa kratkoročno oddajanje predstavlja veliko obremenitev tudi za samega lastnika, tako časovno kot tudi finančno. Lastniki, ki se odločajo za dolgoročno oddajo, običajno nimajo časa, da bi bili novim potencialnim najemnikom na voljo 24/7, kar pa kratkoročna oddaja, na primer preko portala AirBnB, zahteva.«Zoran Đukić, Stoja Trade

Med drugim je potrebno sobodajalcem prav po »stasijevsko« prijaviti goste v 12-tih urah na pristojno policijsko upravo, bodisi lastnik osebno (overjena knjiga gostov) ali elektronsko preko portala eGost (www.policija.si/portal/eGost/eGost.php).

Kdo lahko uradno oddaja sobe, apartmaje ali počitniške hišice v najem?

Le ustrezno registrirana pravna oseba, društva, kmetje ali fizične osebe. Pri tem velja, da mora biti dejavnost fizičnih oseb omejena na največ 150 dni letno, ne sme pa imeti več kot 15 ležišč. Tudi soglasje lokalne skupnosti je potrebno, in tudi priglasitev na Ajpesu (obrazec je na njihovi spletni strani: https://www.ajpes.si/Registracija/Vpis_sobodajalca/Splosno#b427 ).

Omejitev za kmete je analogna: največ 10 sob, največ 30 ležišč, največ 60 sedežev v gostinskem obratu.

Sobodajalci in kmetje lahko opravljajo nastanitveno dejavnost v stanovanjskih prostorih oziroma na kmetijah.

Poleg dovoljenj in registracija mora sobodajalec zagotoviti minimalne tehnične pogoje za prostore, opremo in naprave (razen če je bil objekt zgrajen pred 31. dec. 1967), zagotavljati minimalen obseg storitev, ustrezno označiti objekt, voditi evidence prijave in odjave gostov, itd.

Potrebna papirologija za oddajanje nepremičnin:

Nepremičnina mora izkazati namembnost z uporabnim dovoljenjem
Dokazilo za možno izvajanje dejavnosti po šifri 55.203 – zemljiškoknjižni izpisek ali najemna pogodba
Soglasje ¾ etažnih lastnikov večstanovanjske zgradbe, ki so v neposrednem stiku s to stanovanjsko enoto (ta bo ‘trda’)
Objekt ali nepremičnina mora biti skladna z določili s Pravilnikoma (tehnični pogoji, minimalni obseg storitev); hkrati mora zagotavljati splošne pogoje (varnost električnih in drugih inštalacij, ipd.)
Oddajanju oz. nastanitvi namenjena nepremičnina mora biti urejena primerno kategorizaciji. Prijave so na: http://kategorizacija.slovenia.info/ kategorizacija@ tgzs.si, več informacij in pojasnil pa je na: http://www.mgrt.gov.si/si/delovna_podrocja/turizem/kategorizacija_nastanitvenih_obratov/ . Če želite ugotoviti, koliko zvezdic ali jabolk lahko obesite na fasado ali spletno stran, se lahko tam tudi samoocenite, vendar le od 1 do 3, za 4 in pet pa to opravi strokovnjak (register: http://kategorizacija.slovenia.info/doc/Register_ocenjevalcev_nov_2015.pdf). Žal se kategorije po Evropi med seboj razlikujejo, pa naj vam bo v pomoč pri komuniciranju s tujci povezava s primerjavo sistemov, ki je na prej omenjeni spletni strani.

V pripravi pa je nov sistem kategorizacije nastanitvenih obratov, o njem pa predstavnik za stike z javnostjo na MGRT, Aljaž Žumer, pravi:

»Na MGRT pripravljamo celovito prenovo sistema kategorizacije nastanitvenih obratov, s katerim bomo vpeljali sistem Hotelstars za hotele in posodobili kriterije za ostale nastanitvene obrate. Sistem bomo uvedli konec letošnjega leta, ko bomo objavili nov Pravilnik o kategorizaciji nastanitvenih obratov. Verjamemo, da bomo z uvedbo mednarodno primerljivih kriterijev prispevali k dvigu prepoznavnosti in ugleda slovenskih hotelov, hkrati pa bomo s sodobnimi smernicami posodobili kriterije ostalih nastanitvenih obratov. Hotelstars predstavlja enotne kriterije kategorizacije hotelov v 15 evropskih državah, gostom pa posledično ponuja informacijo o zagotovljeni kakovosti, ki jo lahko pričakujejo. Predpogoj za uvedbo kriterijev Hotelstars je bil podpis pogodbe s Hotelstarsom, ki jo je ministrstvo podpisalo aprila letos v Tallinu.«Aljaž Žumer, predstavnik za stike z javnostjo na MGRT

Davki pri oddajanju nepremičnin.

Cesarju, kar je cesarjevega!

tudi država mora nekaj dobiti od turizma in nočitev. Koliko?

Sobodajalci- fizične osebe in s.p.-ji – so obdavčeni z dohodkom iz dejavnosti, bodisi

na podlagi dejanskih prihodkov in odhodkov, ali pa
dejanskih prihodkov in normiranih odhodkov.

V prvem primeru se predmetni dohodek prišteva ostalim dohodkom.

V drugem primeru pa kot normiranci poslujemo po formuli: 20% celotnih prihodkov je obdavčenih z 20%.

Ne glede na gornjo opcijo sobodajalec plačuje akontacijo dohodnine. Prvo leto delovanja promet / dohodek ocenimo sami, FURS pa določi akontacije dohodnine. Če znesek dohodnine preseže 400€, so akontacije dohodnine mesečne, sicer pa trimesečne.

Dohodnina sama je enaka, če opravljamo predmetno dejavnost kot fizična oseba ali kot s.p.

Če boste poslovali s tujino – torej Booking, AirBnB ali kaj podobnega – se morate samoprijaviti kot zavezanec za DDV oz. takoj, pred pričetkom poslovanja pa pridobiti SI davčno številko.

Zavezanec za DDV postane sobodajalec šele, ko skupni prihodek v zadnjih 12-tih mesecih preseže 50.000€. Davčna stopnja znaša 9,5%.

Pri izračunu prihodkov v okviru platforme tipa AirBnB, mora po (neusklajeni) zakonodaji sobodajalec upoštevati celoten strošek storitve za končnega kupca, ne prihodek, ki je zmanjšan za provizijo spletne platforme…, stroške provizije portala pa obračuna mesec kasneje, ko prejme račun od platforme.

Pravne podlage

V Sloveniji ureja oddajanje namestitvenih kapacitet kar 19 zakonov, uredb in pravilnikov, med njimi so najpomembnejši:

Nenazadnje

V času priprave tega prispevka, ki se je zavlekel zaradi pridobivanja mnenj, je bila 5.10. 2017 na Vladi sprejeta strategija za razvoj turizma 2017-2021, o kateri minister Zdravko Počivalšek pravi, da je pri njej sodelovalo 40 zunanjih strokovnjakov.

Optimistična pričakovanja so plod sedanje konjunkture in vgrajujejo približno enake stopnje rasti, kot so bile zadnja leta. Preseneča sicer napoved 9% rasti izvoza potovanj, če je strategija poimenovana za Zeleno shemo slovenskega turizma.

V temo tega našega članka pa morda najbolj sodi podatek, da strategija načrtuje okroglih 20.000 novih turistični sob, od tega 1/3 hotelskih, za ostale pa upajmo, da se bodo našla tudi podporna državna sredstva.

Inštitut Mediapro