Predlog Ministrstva za gospodarstvo glede omejitev, ki jih predlaga glede kratkotrajnega najema za manjše sobodajalce, je vsekakor razburil javnost.
Novela naj bi vrnila številna stanovanja iz kratkoročnega, turističnega najema v dolgoročnega in tako zmanjšala stisko glede pomanjkanja stanovanj. Menda je tak namen.
Uroš Buda pravi, da »v Sloveniji je namreč po zadnjih podatkih SURS-a iz leta 2021 samo v Ljubljani 23.050 nenaseljenih stanovanj, na državni ravni pa je nenaseljenih stanovanj kar 165.675.« Naj temu verjamemo ali gre za množično oddajanje na črno, ki mu FURS ne zna ali noče stopiti na rep in učinkovito ukrepati na terenu?
Po navedbah Forbesa je bilo s kratkotrajnim oddajanjem v Sloveniji lani ustvarjenih skoraj milijon nočitev, 23 odstotkov vseh, leta 2021 celo 38 odstotkov vseh nočitev.
Pri nekaterih sobodajalcih bodo nove ovire, če bodo sprejete, močno otežile razpolaganje z njihovimi nepremičninami, za glavo se lahko držijo tudi upokojenci, ki so z oddajanjem dela hiše nekoliko popravljali svoj standard oziroma ekonomski položaj.
Celoten predlog novega zakona o gostinstvu, ki prinaša nove omejitve, gre v javno obravnavo, sprejeli pa naj bi ga še letos.
Kakšne so predlagane spremembe?
Za zdaj (še) velja, da se lahko stanovanje ali hišo oddaja po poenostavljenem in cenejšem sistemu kot sobodajalec pet mesecev v letu. Oddaja se lahko do 15 postelj. Sobodajalec mora biti vpisani v register.
Nova predlagana pravila pa so:
- Oddajalo se bo lahko največ 30 dni v letu; izjema – občina lahko določi, da se lahko nepremičnine oddajajo dlje, tudi celo leto. Ali pa tudi ne… in lahko celo omeji oddajo v določenih delih občine.
- Občina bo določila merila za oddajanje, torej koliko dovoljenj bo občina izdala po posameznih predelih znotraj iste občine. Ali bodo proste roke občin pravične in daljnovidne? Državni sekretar, pristojen za turizem, Matevž Frangež, v tem vidi priložnost opolnomočenja lokalne samouprave: »Zdi se nam pomembno poudariti odgovornost lokalnih administracij, da glede na poznavanje in zakonitosti lokalnih okolij definirajo režim tako, kot ustreza njihovim interesom.«
- Oddajalo bi se lahko do 15 ležišč v eni enoti oziroma 6 v večstanovanjski stavbi.
- Omejeno število postelj na 15 na enoto je ugodnejša od sedanje, ko je bilo 15 na sobodajalca (kako bo to povečalo število stanovanj za dolgoročni najem, kot naj bi bil eden od ključnih ciljev novele, številnim ni jasno… ali pa gre za koncentracijo ponudbe …)
Ministrstvo menda noče zavirati privatne iniciative in sobodajalci bodo lahko oddajali vse dni v letu, če bodo namembnost nepremičnine spremenili v apartma.
Pogoji za to so:
- po prostorskih načrtih občine mora biti tam dovoljena gostinsko nastanitvena dejavnost;
- ob spremembi namembnosti je potrebno novo gradbeno dovoljenje.
Slabi scenariji ukrepov
Bo zaradi pretiranih omejitev tudi več oddajanja na črno? Morda, če bodo inšpekcije na to pazile kot to počno z dolgoročnim najemom, se ni posebno bati.
Manj oddaje bo omejilo število turistov, zmanjšalo obseg pobranih davkov in porabo turistov.
Upokojenci, ki so oddajali del hiše ali kmetije in si s tem izboljšali prihodke, tega skoraj ne bodo mogli več opravljati.
Več kvalitetno opremljenih stanovanj (pričakuje se mnogo več) ne bo na voljo po nizkih najemninah.
Reakcije
Medijski odzivi nekaterih prizadeti skupin so bili dokaj ostri.
»To je pogrom nad sobodajalstvom,« meni predsednica sobodajalskega združenja Katja Rezman. »…, predvidene omejitve pa so povsem neživljenjske.« Pri pripravi novele niso bili povabljeni k sodelovanju. »Ne razumem, kako si na ministrstvu predstavljajo, da bo nekdo dejavnost opravljal le 30 dni na leto, če pa sobodajalci takrat, ko nimajo aktivne dejavnosti, na primer aprila, namestitev ne smejo oglaševati na spletnih platformah, recimo za čas poletne sezone.«
Primerjava – kako drugje
Od 1. julija bo na Dunaju oddajanje stanovanj v stanovanjskih predelih dovoljeno le lastniku stanovanja s tam prijavljenim stalnim naslovom za 90 dni na leto.
Pariz omejuje število dni za najem na 120, vendar mora imeti najemodajalec registriran stanovalec na tem naslovu.
Berlin ima stroga pravila – ki se izvajajo z visokimi globami – ostajajo. Gostitelji Airbnb v mestu morajo imeti dovoljenje za kratkoročno oddajo celotne nepremičnine. Počitniške hiše je mogoče oddati za največ 90 dni na leto.
V Münchnu so kratkoročni najemi celotnih stanovanj omejeni na osem tednov na leto, nato pa je treba pridobiti dovoljenje.
V Stuttgartu so gostitelji, ki oddajajo več kot polovico svoje nepremičnine kratkoročno, brez dovoljenja omejeni na 10 tednov na leto.
Amsterdam omejuje bivanje pri Airbnb na največ 30 nočitev na leto. Vse nad tem zahteva dovoljenje za kratkoročno bivanje.
Portugalska je prenehala izdajati nove licence za Airbnbs in druge podobne počitniške najemnine – razen na podeželju. Vse licence za počitniški najem bodo zdaj pregledane vsakih pet let. Uvaja se tudi nov sistem nadzora cen najemnin. Lastnikom Airbnb ponujajo tudi davčne olajšave, če svoje nepremičnine spremenijo v običajne domove.
Leta 2021 je Barcelona postala prvo evropsko mesto, ki je prepovedalo kratkoročne zasebne najeme sob. Gostitelji ne smejo oddati sobe za krajši od 31 dni. Posebna ekipa preverja nezakonite sezname in jih odstrani. Oddajanje celih hiš ali stanovanj je še vedno dovoljeno z ustreznim dovoljenjem.
Palma je prepovedala turistično najemanje stanovanjskih zgradb. Gostitelji Airbnb lahko oddajajo samo enodružinske hiše, ki morajo biti izolirane hiše ali vile.
Valencia se trenutno bori na sodiščih za prepoved kratkoročnih počitnic v svojem zgodovinskem središču.
V Londonu lahko gostitelji Airbnb svojo nepremičnino oddajajo le za 90 noči ali manj na leto, ne da bi zaprosili za spremembo namembnosti. Omejitve so bile uvedene, da bi zagotovili, da so kratkoročni najemi trajnostni in minimalno moteči v mestu.
Gostitelji z novimi oglasi na Škotskem morajo zdaj pridobiti licenco za uporabo nepremičnine za kratkoročno oddajo, preden sprejmejo kakršne koli rezervacije.
V Edinburghu je za oddajo drugega doma na Airbnbju potrebno dovoljenje za načrtovanje. Desetletni razvojni načrt mesta, objavljen decembra, bi lahko svetu omogočil, da v prihodnosti popolnoma zavrne kratkoročne najemnine.
Na Severnem Irskem mora vsakdo, ki ponuja turistične nastanitve kot podjetje – tudi prek Airbnb – pridobiti potrdilo pri Tourism NI.
Poglejte si v kratkem tudi prispevek, v katerem bodo razgalili svoje namere glede »omejitve 30 dni« nekateri naši župani.
Besedilo: Vito Komac
Predlog Zakona o gostinstvu – za javno razpravo
P.S.: Menda načrtuje EU novo omejitev: spletne platforme, tudi Airbnb, bodo lahko oglaševale le nastanitvene enote, ki bodo imele ustrezno identifikacijsko številko.