Preverili smo, ali banke potrošnikom s statusom samostojnega podjetnika normiranca omogočajo najem stanovanjskega kredita in kakšna dokumentacija je potrebna za oceno kreditne sposobnosti.
Banke smo prosili tudi za informativne izračune, ki pa jih od večine – zaradi pomanjkljive dokumentacije – nismo prejeli.
Status samostojnega podjetnika je v zadnjih letih postal razširjena oblika zaposlitve, narašča tudi delež tako imenovanih normirancev.
Kdo je samostojni podjetnik normiranec?
Samostojni podjetnik normiranec se od klasičnega razlikuje po ugotavljanju davčne osnove, ki je v grobem razlika med prihodki in odhodki. Klasični samostojni podjetnik uveljavlja dejanske odhodke oziroma stroške, pri normirancu pa so normirani odhodki upoštevani po pavšalu.
Normiranec, ki v koledarskem letu ne preseže 50.000 evrov prihodkov, je upravičen do 80 odstotkov normiranih odhodkov, nato se odstotek zniža za zneske nad 50.000 evrov velja 40-odstoten pavšal, nad 100.000 evri pa se v davčno osnovo štejejo vsi prihodki.
Ali bi kot normiranec dobili stanovanjski kredit?
Pred odhodom v banko najprej sami ocenite svojo kreditno sposobnost. Bodite realni pri oceni stroškov in si pustite nekaj rezerve. Preverite svoje podatke v bazi Sisbon, da zaradi morebitnih napak v bazi ne bi dobili kredita po slabših pogojih ali pa ne bi bili kreditno sposobni.
Ali so na voljo stanovanjski krediti za normirance?
Banke smo konec decembra 2023 prosili za informativni izračun za stanovanjski kredit za samostojnega podjetnika normiranca:
- status normiranega samostojnega podjetnika ima pet let,
- je komitent banke,
- mesečni prihodki: 4000 evrov,
- nima drugih dolgov,
- vrednost nepremičnine: 200.000 evrov,
- želeni znesek kredita: 100.000 evrov,
- doba odplačevanja: 20 let.
Zanimala nas je tako ponudba s fiksno kot tudi s spremenljivo obrestno mero.
Pri dolgoročnih kreditih svetujemo izbiro fiksne obrestne mere, ki ves čas odplačevanja zagotavlja enako višino obrestne mere in posledično enako visoke mesečne obroke.
Pri izbiri spremenljive obrestne mere prevzamete tveganje sprememb euriborja, na katerega je običajno vezana sestavljena obrestna mera.
6-mesečni euribor, ki ga banke uporabijo najbolj pogosto, je bil med letoma 2015 in 2022 negativen, nato je v dobrem letu narasel za kar štiri odstotne točne. Trenutna vrednost je malo pod štirimi odstotki.
Iz naše raziskave izhaja, da ni nujno, da bodo vse banke enako ocenile vašo kreditno sposobnost, kar posledično pomeni, da morda nekje kredita ne boste dobili, drugje pa.
Za oceno kreditne sposobnosti potrebna dodatna dokumentacija
Z Addiko banke so sporočili, da v ponudbi nimajo stanovanjskih kreditov, vse druge banke so potrdile, da najem stanovanjskega kredita omogočajo tudi normiranim samostojnim podjetnikom.
Z BKS, DBS, Nove KBM in NLB so sporočili, da na podlagi prejetih podatkov ne morejo oceniti kreditne sposobnosti.
Odgovorili so, da vsak primer obravnavajo individualno oziroma da bi potrebovali obračun akontacije dohodnine in dohodnine od dohodka iz dejavnosti samostojnega podjetnika, na podlagi tega pa bi ocenili, ali je treba predložiti še dodatno dokumentacijo.
V nekaterih primerih potrebujejo še bilanco stanja in izkaz poslovnega izida, kjer ne sme biti prikazan negativni kapital oziroma izguba, potrdilo o plačanih davkih in prispevkih, podatke o odtegljajih za zadnji mesec pred odobritvijo kredita (iz naslova trajnih nalogov oz. direktnih obremenitev za plačilo kreditov, leasingov, sodnih izvršb in izterjatev) ter dokumentacijo o nepremičnini, ki je predmet financiranja in/ali predmet zavarovanja.
Načeloma mora imeti kreditojemalec vsaj dve leti aktiven status samostojnega podjetnika.
Preveri se lahko tudi zgodovina finančnega poslovanja na osebnem in poslovnem področju.
Nekomitenti morajo praviloma predložiti izpiske o prilivih in odlivih za zadnjih šest ali 12 mesecev, tako za osebni kot za poslovni račun.
Na Delavski hranilnici so pojasnili, da težavo za normirane samostojne podjetnike predstavljajo normirani stroški, zaradi katerih je večina kreditno nesposobnih. Rešitev vidijo v izdelavi bilanc, na podlagi katerih se ugotovijo dejanski stroški in nato izračuna kreditna sposobnost.
Z dveh bank so odgovorili, da na podlagi poslanih podatkov potrošnik ni kreditno sposoben.
Na Primorski hranilnici Vipava in SKB so namreč izračunali, da potrošniku glede na navedene prihodke in pavšalne odhodke na mesečni ravni ostane 800 oziroma 640 evrov.
Čeprav so navedli nekoliko različne izračune in predpisane minimalne zneske (850 oz. 745 evrov), ki morajo ostati po plačilu vseh obveznosti, pa je rezultat enak: mesečni prihodki v višini 4000 evrov so prenizki, potencialni kreditojemalec ni kreditno sposoben.
Informativne izračune poslalo šest bank
Na Banki Intesa Sanpaolo so zapisali, da kreditne sposobnosti na podlagi prejetih podatkov ne morejo oceniti, a so nam vseeno posredovali informativne izračune.
Na Gorenjski banki so navedli, da v praksi mesečno osnovo za izračun kreditne sposobnosti izračunajo na podlagi predloženih dokumentov, torej upoštevajo dejanske prihodke, odhodke, davke, prispevke in odtegljaje normiranega samostojnega podjetnika.
Izračun osnove za določanje kreditne sposobnosti je odvisen tudi od panoge, v kateri posluje normirani samostojni podjetnik, zato ponudbo vedno pripravijo individualno.
Posredovali so nam informativni izračun, ki ne upošteva panoge poslovanja in temelji na dodatni predpostavki, da je kreditojemalec brez vzdrževanih družinskih članov.
Na podlagi naših podatkov pa so informativne izračune poslali z Banke Sparkasse, Delavske hranilnice, Lona in UniCredit Banke.
Na Lonu so še zapisali, da je potrošnik kreditno sposoben, če upoštevajo stroške v višini od 20 do 30 odstotkov, tudi ob upoštevanju enega vzdrževanega člana. Pripraviti je namreč treba izkaz poslovnega izida glede na dejanske stroške in prihodke.
Obrestna mera je odvisna tudi od izbire računa oziroma paketa ter morebitne sklenitve življenjskega in premoženjskega zavarovanja. Z Delavske hranilnice in Banke Sparkasse so posredovali še izračuna za kredit s kombinirano obrestno mero, a ju nismo vključili v pregled.
Precejšnje razlike
Iz preglednice je razvidno, da so krediti s fiksno obrestno mero trenutno ugodnejši od tistih s spremenljivo. Fiksna je po našem mnenju bolj “varna”, res pa je tudi, da se bo euribor v prihodnjih letih in desetletjih spreminjal, obroki bodo pri kreditu s spremenljivo obrestno mero lahko tudi nižji.
| Stanovanjski kredit: 100.000 evrov, 20 let Fiksna obrestna mera |
||||
| Posojilodajalec | Obrestna mera | Mesečna obveznost | EOM | Skupni znesek |
| Banka Intesa Sanpaolo | 3,90 % | 604,73 € | 4,10 % | 145.705,06 € |
| Banka Sparkasse | 4,80 % | 648,96 € | 4,99 % | 156.528,06 € |
| Delavska hranilnica | 4,35 % | 627,49 € | 4,55 % | 151.094,27 € |
| Gorenjska banka | 3,50 % | 579,96 € | 3,79 % | 141.710,33 € |
| Lon | 3,75 % | 595,39 € | 3,97 % | 143,593.01 € |
| UniCredit Banka | 3,80 % | 599.99 € | 4,18 % | 144,699.17 € |
Gre za osebno odločitev, ki je povezana predvsem s tem, kako nagnjeni ste k tveganju in kakšna nihanja obrokov si lahko privoščite.
Manjše število bank za primerjavo vseeno razkriva precejšnje razlike. Pri kreditu s fiksno obrestno mero je razlika med najbolj in najmanj ugodno ponudbo skoraj 15.000 evrov. Pri kreditu s spremenljivo obrestno mero je sicer manjša, a še vedno občutna, dobrih 9000 evrov.
| Stanovanjski kredit: 100.000 evrov, 20 let Spremenljiva obrestna mera |
||||
| Posojilodajalec | Obrestna mera | Mesečna obveznost | EOM | Skupni znesek |
| Banka Intesa Sanpaolo | 6M euribor + 1,45 o. t. | 682.61 € | 5,59 % | 164,372.01 € |
| Banka Sparkasse | 6M euribor + 1,45 o. t. | 687.89 € | 5,73 % | 165,871.14 € |
| Delavska hranilnica | 6M euribor + 0,95 o. t. | 662.86 € | 5,23 % | 159,586.40 € |
| Gorenjska banka | / | / | / | / |
| Lon | 6M euribor + 0,90 o. t. | 650.20 € | 5,05 % | 156,747.53 € |
| UniCredit Banka | 3M euribor + 1,2 o. t. | 672.83 € | 5,61 % | 162,186.20 € |
Tako kot pri vsakem najemu (večjega) kredita svetujemo, da za ponudbo prosite čim več bank in izberete tisto, ki vam ponuja kredit z najnižjo efektivno obrestno mero (EOM) oziroma z najnižjim skupnim zneskom, ki ga morate na koncu plačati banki.
Krediti načeloma dostopni, a obravnava individualna
Vse banke stanovanjske kredite omogočajo tudi samostojnim podjetnikom normirancem. Pripraviti je treba zahtevano dokumentacijo in povpraševanje poslati čim več bankam.
Različni pogledi na oceno kreditne sposobnosti in različne metodologije so razlog, da ne obupate po negativnem odgovoru ene izmed bank. Iz naše raziskave izhaja, da ni nujno, da bodo vse banke enako ocenile vašo kreditno sposobnost, kar posledično pomeni, da morda nekje kredita ne boste dobili, drugje pa.
Razlikovali se bodo lahko tudi najvišji zneski, ki vam jih bodo banke pripravljene financirati. Izbira banke bo lahko odvisna tudi od tega, saj so cene nepremičnin visoke. Morda zaradi tega ne boste izbrali najugodnejše ponudbe, temveč najvišjo.
Odobritev kredita za samostojne podjetnike normirance, tudi tiste z razmeroma visokimi mesečnimi prihodki, nikakor ni samoumevna, a glede na odgovore bank tudi ni popolnoma izključena.
Je pa to zagotovo trši oreh, kot če bi bili redno zaposleni, po možnosti za nedoločen čas, kar imajo banke najraje.
Izid je lahko odvisen tudi od panoge, v kateri delate, in še česa. Če razmišljate o nakupu lastne nepremičnine, ki bo za vas predstavljala dom, pošljite povpraševanje na čim več različnih bank, pripravite se na zbiranje dokumentacije in celoten postopek izpeljite čim bolj mirno ter nadzorovano.
Avtorica: Alina Meško za Zvezo potrošnikov Slovenije
