Zakon o gostinstvu (ZGos-1), sprejet 25. septembra 2025, v marsičem omejuje sobodajalce druge ponudnike kratkotrajnih najemov (d.o.o. in s.p.).
Določbe
Ministrstvo za solidarno prihodnost bo pripravilo seznam stanovanjsko prizadetih občin.
V občinah je dajanje stanovanjskih nepremičnin v kratkotrajni najem omejeno na 60 dni v letu, razen če občina sama ne opravi lastne raziskave. To je pogoj, da bi občina lahko skrajšala dovoljeno število oddajanja na 30 dni oz. podaljšala do največ 270 dni v letu. Odločitev o tem mora občina sprejeti do 31. oktobra v koledarskem letu.
- Povečujejo se številne dodatne birokratske ovire in uvaja strožji nadzor nad dejavnostjo.
- Uvajajo se uničujoče visoke kazni, ki segajo do 50.000 EUR.
- Soglasja etažnih lastnikov je potreba pridobiti vsaka tri leta.
- V posameznem stanovanju, tudi v enostanovanjskih hišah, je dovoljeno oglaševanje le enega apartmaja ali sobe.
- Oglaševanje je dovoljeno le do izpolnitve predpisane kvote dni, nato sprejemanje novih rezervacij (denimo za naslednje leto) ni več mogoče.
Podjetnik (s.p.) in d.o.o.
sme oddajati stanovanjsko nepremičnino glede na odločitve posameznih občin 60 ali celo 30 dni na leto, razen, ko občina določi drugače – torej do 270 dni letno.
- Občina, ki je država ni omejila, lahko čas oddajanja vseeno skrajša na 60 dni.
- V dvostanovanjskih stavbah se zahteva 100 % soglasje lastnikov celotne stavbe, v tro- in večstanovanjskih stavbah – 75 % soglasje etažnih lastnikov, preden se lahko vpišete v RNO.
- Na oglasni deski večstanovanjske hiše je potrebno objaviti obvestilo, da kratkoročno oddajate stanovanje in da imate pridobljena soglasja, na vhodna vrata stanovanja pa nalepiti označevalno nalepko, ki jo izdajo podporne točke za poslovne subjekte.
- V posamezni hiši ne glede na število apartmajev in sob lahko prenočuje največ 15 gostov, na posameznega gosta mora biti vsaj 8 m2 uporabne površine.
- V enostanovanjski hiši je dovoljeno oglaševanje le enega apartmaja ali sobe.
Sprememba namembnosti hiše ali stanovanja v apartma je regulirana z zahtevnim Gradbenim zakonom (https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO8244)
Za to potrebujete vsa soglasja, projekte, dokumentacijo kot za gradbeno dovoljenje.
- Sprememba ni mogoča, če občinski prostorski načrt ne predvideva nastanitvenih obratov.
- Sprememba ni mogoča, če so bila na nepremičnini izvedena dela / spremembe brez gradbenega dovoljenja.
- Sprememba ni mogoča, če je v nepremičnini že apartma in se sprejemajo gostje.
- Sprememba ni možna za posamezno stanovanje v tro- in večstanovanjskih stavbah.
- Postopek traja eno do dve leti.
Poleg upoštevanja zgoraj navedenega, dejavnosti kratkotrajne namestitve ne bo mogoče opravljati brez:
- Vpisa v register nastanitvenih obratov (RNO).
- Pridobljene identifikacijske številke, ki je obvezna po EU uredbi 2024/1028 od 20. maja 2026 naprej.
- Identifikacijske številke oglaševanje na spletnih platformah (Airbnb, Booking …), saj to tehnično ne bo več mogoče.
Še to: nadzor nad izvajanjem zakona se prenaša tudi na občinske redarje in lokalne inšpektorje.
Prebrano je povzetek in interpretacija določil, predlagamo pa preverjanje v zakonu samem: https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO9019
