Lastniki nepremičnin, večinoma normiranci, le-te pogosto oddajajo v dolgoročni ali kratkoročni najem preko svojega s.p.
V članku želimo le opozoriti na nekatere pomembne vidike, na katere se pogosto pozablja.
Obveznost evidentiranja nepremičnine v poslovnih knjigah
V kolikor podjetnik nepremičnino uporablja za opravljanje svoje dejavnosti, med katero sodi tudi oddaja v najem, v celoti ali njen pretežni del, mora nepremičnino v skladu s SRS 30.12 prenesti v poslovne knjige in jo evidentirati v registru osnovnih sredstev.
To lahko stori pred začetkom opravljanja dejavnosti, lahko pa tudi kasneje, ko s.p. že posluje, vendar bo v tem primeru davčna obravnava prenosa drugačna.
Po kakšni vrednosti s.p. prenese nepremičnino v poslovne knjige, določa SRS 1, ki pravi, da se osnovno sredstvo ob pridobitvi vrednoti po nabavni vrednosti. Obenem pa prenos sredstev iz gospodinjstva v dejavnost pomeni transakcijo med povezanimi osebami, kot to določa 16. člen ZDoh-2.
Zato se transakcija za davčne namene vrednoti po primerljivih tržnih vrednostih, ki jih lahko pridobimo na podlagi javno objavljenih podatkov o cenah primerljivih nepremičnin oziroma na podlagi cenitvenega poročila.
Nasprotno pa, kadar podjetnik uporablja le manjši del ločeno identificirane nepremičnine, kot je na primer uporaba enega prostora za skladišče ali pisarno, prenos iz gospodinjstva ni potreben, saj je posameznemu prostoru težko določiti tržno vrednost.
Opustitev prenosa nepremičnine je v tem primeru v skladu s SRS 30.16.
Za prenos nepremičnine v dejavnost fizična oseba sprejme sklep – interno knjigovodsko listino, da se sme njegova nepremičnina uporabljati za dejavnost.
Glede na to, da mora biti knjigovodska listina sestavljena skladno s Pravili skrbnega računovodenja 1.7 (2016), mora vsebovati najmanj:
- oznako in zaporedno številko listine,
- podatke o organizaciji, pri kateri nastajajo poslovni dogodki in o odgovornih osebah,
- podatke o poslovnem dogodku,
- v denarju izražen obseg sprememb poslovnega dogodka,
- podatke o kraju in datumu izdaje interne listine,
- datum in obdobje nastanka poslovnega dogodka,
- opredelitev oseb, pooblaščenih za zagotavljanje resničnosti in verodostojnosti knjigovodskih listin,
- sestavine, ki so glede na vrsto listine predpisane z veljavnimi predpisi.
Obveznost evidentiranja velja tudi za normirance, ki morajo v skladu s Pravilnikom voditi evidenco osnovnih sredstev.
Priznavanje stroškov, vezanih na nepremičnino
Obratovalni stroški, kot so energija, komunala, čiščenje in stroški tekočega vzdrževanja (npr. beljenje, popravila inštalacij in naprav), so davčno priznani, ne glede na to, ali je nepremičnina prenesena v dejavnost ali ne, kot to določa splošna določba iz 29. člena ZDDPO-2.
V primerih, ko se za dejavnost uporablja le del nepremičnine, se višina stroškov upošteva sorazmerno, glede na dejansko površino, ki se uporablja za poslovno dejavnost.
Nasprotno so odhodki iz naslova amortizacije in stroški investicijskega vzdrževanja (zamenjava strehe, stavbnega pohištva, instalacij …) pri nepremičninah, ki niso prenesene v dejavnost, v celoti davčno nepriznani. Ti odhodki predstavljajo zmanjševanje podjetnikovega kapitala in imajo naravo privatnosti.
Stroški, povezani z nepremičnino, ki je prenesena v dejavnost, so praviloma davčno priznani, če so skladni z drugimi določbami ZDoh-2 in ZDDPO-2
Prenehanje opravljanja dejavnosti
se šteje kot odtujitev sredstev (razen denarnih sredstev) v skladu z 51. členom ZDoh-2.
Če je bila nepremičnina prenesena v dejavnost in pridobljena v času opravljanja dejavnosti, mora podjetnik pri končnem davčnem obračunu izračunati skrite rezerve in te obdavčiti.
Za znesek skritih rezerv, ki so razlika med pošteno in davčno vrednostjo nepremičnine, poveča davčno osnovo pod zaporedno št. 3.2 v obračunu DohDej, skrite rezerve pa razkrije v prilogi davčnega obračuna v prilogi št. 14a.
Kadar je bila nepremičnina pridobljena pred začetkom opravljanja dejavnosti, ne glede na to, ali je bila nepremičnina prenesena pred ali po začetku opravljanja dejavnosti, podjetnik ni obdavčen z dohodnino.
Če je bila nepremičnina pridobljena in prenesena v dejavnost pred 1. 1. 2005 podjetnik ne bo obdavčen z dohodnino, saj je vrednost nepremičnine na dan prenehanja opravljanja dejavnosti enaka knjigovodski vrednosti v skladu z drugim odstavkom 146. člena ZDoh-2.
Kapitalski dobiček in doba imetništva
Pri prenosu nepremičnine iz dejavnosti v gospodinjstvo je v primeru, da jo je podjetnik pridobil v času opravljanja dejavnosti, njena nabavna vrednost primerljiva tržna cena na dan prenosa oziroma prenehanja opravljanja dejavnosti.
Pomemben podatek je, da doba imetništva nepremičnine začne teči od dne prenosa.
To pomeni, da bomo v primeru prodaje nepremičnine obdavčeni na način, kot ga določa 132. člen ZDoh-2. 4
Stopnja obdavčitve kapitalskih dobičkov, med katere spada tudi prodaja nepremičnine, se z leti lastništva znižuje. Začetna stopnja 25 % se po petih letih zniža na 20 %, po desetih pa na 15 %.
Primer 1: nepremičnina, pridobljena pred začetkom opravljanja dejavnosti
Podjetnik je lastnik nepremičnine od leta 2015. Odločil se je, da jo bo preko s.p. oddajal v najem.
V letu 2017 registrira dejavnost in s sklepom prenese nepremičnino iz gospodinjstva v dejavnost. Nepremičnina bo vpisana v register osnovnih sredstev, njen vir pa je podjetnikov kapital.
Leta 2020 se odloči, da bo prenehal opravljati dejavnost in s.p. zaprl.
Ker je bil lastnik nepremičnine pred začetkom opravljanja dejavnosti, transakcija ne bo predmet obdavčitve po 51. členu ZDoh.
Dve leti kasneje se odloči nepremičnino prodati. Davčna osnova pri dobičku iz kapitala je razlika med nabavno vrednostjo nepremičnine ob prenosu iz dejavnosti v gospodinjstvo in prodajno vrednostjo.
Davčna stopnja je v konkretnem primeru 25 %, saj se doba imetništva nepremičnine s prenosom začne šteti na novo in je krajša od petih let.
Primer 2: nepremičnina, pridobljena v času opravljanja dejavnosti
Podjetnik v letu 2017 registrira dejavnost. Leta 2018 kupi nepremičnino kot fizična oseba in jo za potrebe oddaje v najem prenese na svoj s.p. Z vidika ZDoh-2 se prenos obravnava kot prihodek na način, ki ga obravnava SRS 30 za brezplačno pridobljena sredstva.
To pomeni, da podjetnik, tudi normiranec, vključi v davčni obračun vrednost amortizacije v višini 3 % od vrednosti nepremičnine in s tem poveča davčno osnovo.
Leta 2022 se odloči nepremičnino prodati v okviru opravljanja dejavnosti. V prihodke bo vključil razliko med prodajno vrednostjo, zmanjšano za DPN in stroške cenitve (največ 188 evrov) in knjigovodsko vrednostjo, torej nabavno vrednost, povečano za investicije, ki povečujejo uporabno vrednost nepremičnin in zmanjšano za amortizacijo.
To velja tudi za normirance, saj so za znesek amortizacije povečevali davčno osnovo v času lastništva nepremičnine.
Primer3: določitev začetne vrednosti nepremičnine pri zamenjavi načina ugotavljanja davčne osnove iz normiranih v dejanske odhodke
Normiranec ni dolžan obračunavati amortizacije za nepremičnino, jo pa mora voditi v registru osnovnih sredstev. Tako razpolaga z njeno nabavno vrednostjo in datumi pridobitve in odtujitve.
Normiranec mora na zadnji dan (31. december) pred prehodom na dejanski način ugotavljanja odhodkov pripraviti bilanco stanja.
Pri začetni vrednosti nepremičnine bo upošteval nabavno vrednost nepremičnine, zmanjšano za znesek amortizacije, ki bi jo obračunaval, če ne bi bil normiranec.
Posledice neevidentiranja nepremičnine v poslovnih knjigah
V primeru, da nepremičnina, ki se uporablja izključno za poslovno dejavnost, ni evidentirana v poslovnih knjigah, pomeni kršitev davčnih predpisov in predpisov, ki določajo obveznost vodenja poslovnih knjig (31. člen ZDavP-2).
V 397. členu ZDavP-2 so navedeni davčni prekrški v zvezi z opravljanjem dejavnosti.
Točka 9 tega člena pravi, da se podjetnik, ki ne vodi ali ne hrani poslovnih knjig in evidenc v skladu s tem zakonom ali jih ne vodi dobro in pravilno oziroma na način, ki zagotavlja podatke za ugotovitev davčnih obveznosti, kaznuje z globo od 800 evrov do 10.000 evrov.
Mojca Vincek, Kleos, računovodske storitve d.o.o.; povzeto po SAOP
Viri: FURS, ZDoh-2, ZDDPO-2, ZDavP-2, SRS, PSR P
