Zakonodaja
Najem poslovnih prostorov, za najem sklenjene po 19. 6. 2021 se uporabljajo določila Obligacijskega zakonika in pa določila, ki jih v pogodbi dogovorita najemnik in najemodajalec.
Poglejmo si nekaj podrobnosti, ki se prepogosto poenostavljajo in pozabijo! Za več, seveda, poglejte v gornji zakonik ali se posvetujte z odvetnikom.
Pravice in obveznosti glede vzdrževanja
Najemodajalec odgovarja za vse napake v najem dane stvari, ki ovirajo njeno dogovorjeno ali običajno rabo, ne glede na to, ali je zanje vedel ali ne, ter za manjkajoče lastnosti ali odlike, ki so bile izrecno ali molče dogovorjene.
Najemodajalec je dolžan zagotoviti potrebna večja popravila, ki niso posledica običajne rabe. Če stanje prostorov močno vpliva na uporabo prostorov, lahko najemnik zahteva popravila ali odškodnino ali celo odstopi od pogodbe, če se zadeva ne reši ali popravila trajajo predlogo.
Najemnik je dolžan prostore redno vzdrževati v stanju, v kakršnem jih je prejel. Če najemnik zanemari vzdrževanje in zaradi tega nastane škoda, je odgovoren za njeno odpravo.
Najemnikov odstop
Najemnik ima pravico do odstopa od pogodbe, če se na nepremičnini izvajajo popravila in le-ta v precejšnji meri in daljši čas ovirajo njeno rabo.
Najemnik lahko prostor odda v podnajem brez dovoljenja najemodajalca, razen če je s pogodbo o najemu določeno drugače in če to ne pomeni škode za najemodajalca.
Najemnik jamči najemodajalcu, da bo podnajemnik poslovni prostor uporabljal v skladu z najemno pogodbo. Da bi najemodajalec poplačal za svoje terjatve, nastale iz zakupa, lahko plačilo teh zahteva neposredno od podzakupnika.
Podnajem preneha vedno, ko preneha najemna pogodba.
Če se stranki ne dogovorita drugače, ali ni drugače določeno z drugim zakonom ali s krajevnimi običaji, znaša odpovedni rok 8 dni. Stranka lahko z navadno pisno izjavo sporoči (vroči) odpoved drugi stranki, če le upošteva odpovedni rok in ni dana ob neprimernem času.
Odpoved zaradi neplačane najemnine
Če najemnik ne plačuje najemnine, ga mora k temu pozvati pisno. Če je ne poravna v 15. dneh po opominu, lahko lastnik odpove najemno pogodbo in zahteva izpraznitev prostora v roku 8 dni.
Pogodba ostane v veljavi, če plača najemnik dolžno najemnino, preden mu je sporočena odpoved.
Prenehanje poslovnega najema za določen čas
Najemna pogodba za poslovni prostor, ki je sklenjena za določen čas, preneha s potekom časa, za katerega je bila sklenjena. Kadar ga najemnik še naprej uporablja, najemodajalec pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je sklenjena nova najemna pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja.
Prenehanje z odpovedjo
Najemna pogodba za poslovni prostor, katere trajanje ni določeno in ga iz okoliščin ali krajevnih običajev tudi ni mogoče določiti, preneha z odpovedjo, ki jo vsaka stranka lahko da drugi, spoštujoč določeni odpovedni rok.
Če se stranki ne dogovorita drugače, ali ni drugače določeno z drugim zakonom ali s krajevnimi običaji, znaša odpovedni rok 8 dni. Stranka lahko z navadno pisno izjavo sporoči (vroči) odpoved drugi stranki, če le upošteva odpovedni rok in ni dana ob neprimernem času.
Višja sila
Kadar je poslovni prostor uničen delno ali samo poškodovan zaradi višje sile, lahko najemnik odstopi od pogodbe, ali pa še naprej ostane pri najemu in zahteva ustrezno znižanje zakupnine.
Smrt
Če najemodajalec, ki je fizična oseba umre in ni drugače dogovorjeno, se najem poslovnega prostora nadaljuje z njegovimi dediči.
Sprememba lastništva
Ob spremembi lastništva poslovnega prostora, ostane najemna pogodba v veljavi, kakršna je bila. Najemnik jo lahko odpove v dogovorjenih pogodbenih rokih.
Vračilo
Po prenehanju najemnega razmerja je najemnik dolžan najemodajalcu vrniti poslovni prostor nepoškodovan ob običajni obrabljenosti, poškodbe ob običajni uporabi ali dotrajanosti.
Če je med najemom izvršil na stvari kakšne spremembe, jo je dolžan vrniti v stanju, v kakršnem je bila, ko jo je dobil v zakup. Vzeti sme dodatke, ki jih je dodal stvari, če se dajo ločiti, ne da bi se stvar poškodovala, vendar jih najemodajalec lahko obdrži, če mu nadomesti njihovo vrednost ob vrnitvi.
Poglejte si tudi:
https://podjetnik.aktualno.si/najem-poslovnega-prostora/
https://podjetnik.aktualno.si/koncept-pisarne/
https://podjetnik.aktualno.si/podrejeno-dejavnosti-delovno-mesto/
