Novi zakon o gostinstvu, sprejet 25.9.2025 (ZGos-1) že več kot leto dni burka duhove, bega potencialne vlagatelje v nastanitvene obrate (kako industrijsko!) oziroma nočitvene kapacitete (nič bolj privlačno) ter ustvarja paniko in zmedo med sedanjimi sobodajalci, saj so številna določila sporna.
Sporno je tudi to, da zakonodajalec ne kaže razumevanja pri razlikovanju med naravo posla gostinstva in gostoljublja (hospitality) in za slednjega sploh ne najde ali se mu ne zdi vredno najti pravilnopomenskega poimenovanja.
Po mojem mnenju – in na tem področju imam izkušnje, saj sem bil nekaj sezon registriran kot sobodajalec – je spornih več dejstev.
1. Podmena, da bo prišlo za to v dolgotrajni najem za mlade družine in študente več stanovanj in se bo tako omilila stanovanjska kriza zlasti v mestih, po mojem mnenju nikakor ne zdrži. A res? Po mojem vedenju pripravljalec ni opravil domače naloge in z verodostjno raziskavo ugotovil, kaj se bo zares zgodilo. Ne predstavljam si (bogatega ali zakreditiranega) investitorja, ki bo drago zgrajen apartma, opremljen tudi s pomočjo najetega notranjega oblikovalca z okusnim in ne poceni ali celo prestižnim pohištvom, pripravljen oddati v najem na trgu, kjer bo – če je podmena zakonodajalca pravilna – naenkrat na trgu precej povečano število manjših stanovanj, dosedanjih apartmajev za kratkotrajni najem. Zato naj bi najemnine padale…
Dovoljujem se tudi poigrati s številkami, tako kot to počne nekateri drugi! Sobodajalec XY ima apartma v Ljubljani, recimo kakih 55 m2, zelo lepo opremljen in na dobri lokaciji v zasebni vili. Zaseden je od začetka maja do konca septembra, dejansko skupaj okoli 90 dni. Povprečni dnevni najem je 170 EUR, torej letno 15.300 evrov. Če bi oddajal mladi družini za (trenutnih) 800 EUR mesečno (in cene naj bi padle), bi to zneslo 9600 EUR. Za katero možnost bi se pa državni sekretar, če bi bil lastnik, raje odločil?
2. Če drži, da se je za tak zakon odločal predlagatelj na podlagi raziskave, kot je bilo predstavljeno, je bila ta po mojem mnenju (in opravil sem stotine raziskav) izrazito neprimerna in zavajajoča. Kot bi bila naročena za podlago za neustrezen zakon.
3. Zakon zelo slabo razlikuje med sobodajalcem – lastnikom stanovanja, v katerem živi, in investicijskim sobodajalcem, ki tako ‘plemeniti’ svoj denar. Tisoči malih sobodajalcev, ki predvsem v toplih meseceh oddajajo na lastnem naslovu, hiši, pripravljen apartma turistom, da bi si zaslužili za kak priboljšek ali vsaj dostojno živeli ob bedni pokojnini, ne morejo biti izenačeni z bogatimi posamezniki ali njihovimi podjetji, ki želijo zgolj zaslužiti in imajo v lasti tudi bistveno več kot le en apartma.
Mali posameznik se ukvarja z gostiteljstvom, sprejme goste, jim da kakšne napotke glede turističnih znamenitosti, logistike, nabave itd., jih brezplačno skromno pogosti, vlagatelj (oziroma upravitelj njegovih apartmajev) pa pošlje gostu le šifro predala, kjer ga čaka ključ. Ali vidite razliko, zakonodajalci?
4. Za male ponudnike bi morali poenostaviti postopke poročanja. Če na primer oddajajo preko rezervacijske platforme AirBnB, potem vsi prihodki s tega naslova prihajajo na TRR sobodajalca, račune z obračunom provizije pa lahko sam sname s platforme. Zakaj potem mesečno poročanje, celo 12-urni rok za prijavo gostov, kot v totalitarnih režimih?
Davčni urad ima vso kontrolo nad prihodki. Zakaj obremenjavanje malega sobodajalca in posledično plačevanje stroškov računovodskih storitev? Komu je to potrebno?
Zakonodajalec bi moral posel poenostaviti in vsi bi imeli več od tega.
5. Upokojenci kot sobodajalci plačujejo prispevke za zaposlovanje in zdravstvo. Saj ni veliko, ampak še tisto je preveč, saj jih imajo itak plačane. Če pa ne zavarujejo svojih gostov in se jim kaj pripeti, potem naj bo to problem vsakega posameznega sobodajalca. Vprašanje prispevkov smo zastavili obema zavodoma, pokojninskemu in zdravstvenemu. Odgovor je bil podoben: nič ne vedo, da bi zavod s tega naslova dobival kakšne prihodke! Kdo je tu nor?
6. Novi zakon zahteva kup dodatnih podatov za registracijo v „registru nastanitvenih obratov“ (RNO). Če ne bodo dopolnjeni do 30.6. 2026, bo Ajpes začasno preklical ID obrata, ki se brez nje ne bo mogel oglaševati na platformah, torej bo lastnik, če hoče ostati na platformah, plačeval tudi davke in prispevke. Če bo dosegel dovoljeno kvoto nastanitev, ga čaka isto. A sem kaj narobe razumel ali pa je nor kdo drug?
Se pa strinjam, da sobodajalci v večstanovanjskih stavbah priložijo Ajpesu soglasja lastnikov in sosedov.
