Kamping & glamping naprodaj

V Sloveniji je težko ugotovljivo število kampingov, menda mnogo več kot sto, hitro pa raste tudi število glampingov, menda jih je že preko 20. Narava je čudovita, misteriozna, neverjetna, slikovita, itd. in tisti, ki so postali lastniki ali operaterji kampingov in podobnih podjetij, so verjetno izhajali iz lastne naklonjenosti naravi. V vlogi gostitelja lahko lepoto okolja in stik z naravo kar najbolj približajo enako mislečim, od tega tudi (deloma) živijo, in ni vrag, da jih kdo o njih ne vpraša:«Hej, a bi prodal ta kamping? Tudi jaz bi rad živel z naravo in v naravi.«

Užaljenost zaradi čisto legitimnega vprašanja je odveč, čeprav ste morda desetletje svojega življenja vložili v vaš kamping, nekaj manj v glamping. Morda ste se zasitili tega posla, morda vidite nove poslovne priložnosti, mora se želite preprosto upokojiti. Poglejmo si nekaj vidikov kupoprodaje in morebitnih nerodnosti ali zank, ki prežijo pri tem. .

Človek, ki bi kamping kupil, je verjetno zelo podoben vam in ima iste želje in pomisleke, kot ste jih imeli na začetku vi. Način razmišljanja kupca in prodajalca je verjetno zelo podoben in zaključek posla lažji, kot bi bil s kakim finančnim investitorjem.

Proces prodaje

Ko se odločite, da je kamping naprodaj, vas čaka relativno velika zadeva, ni star bicikl ali avto; pogajanja potekajo počasneje, kot bi si želeli in od odločitve o prodaji do zaključka posla zna preteči tudi več kot leto dni. Menda začno kupci oprezati za kampingi in drugimi nočitvenimi zmogljivostimi zgodaj spomladi, pred sezono in po zimskem vzdrževanju kampinga. Kar lastnik pripravi in popravi v kampingu poleti in jeseni, bo zdaj dvignilo ceno, Če pa prodajamo na vrat na nos, potem imamo morda dovolj časa le za skromne make-up posege v kampingu ( npr. nova zasaditev dreves ali grmovnic, hitro posajene cvetoče rastline, sveže barvane toalete, itd.).

Pandemija bo morda pričakovano časovnico nekoliko spremenila. Dlje, ko bo trajala, bolj, ko se bo turistična sezona krajšala, nižja bo prevzemna cena, saj so številne turistične kapacitete zgrajene ali kupljene s sposojenimi sredstvi. Izpad prihodka ali njegovo zmanjšanje pa utegne vplivati na prisilo lastniku, da si zagotovi likvidna sredstva.

Vrednost vašega kampinga

Vsako »natezanje« med kupcem in prodajalcem, ne da bi imela za orientacijo tudi strokovno oceno vrednosti, je skorajda brezpredmetno, saj govorijo le čustva. Morebitni pritisk potencialnega kupca, da pravzaprav kupuje le zemljišče, naj vas ne zmede: kupuje tudi posel. Naj profesionalni, verodostojni cenilec oceni posel in zemljišče in to zapiše, potem pa se pogajanja odvijajo na čim bolj realistični osnovi. O postopku in načinu vrednotenja turistično namestitvenega posla nam je znani finančni strokovnjak in poslovni svetovalec mag. Jure Klepec povedal naslednje.

»Pri kampinu investicij ni visoka, zato je zemljišče bistveni del vrednosti. Večji od posla običajno. Če bi svetoval kupcu, bi se ocene izhodiščne vrednosti za pogajanje lotil takole: Če bi kupoval kamp z zemljiščem vred, potem bi naredil ločeni oceni vrednosti za zemljišče in za posel kampa. S pomočjo strokovnjaka za nepremičnine in pregleda transakcij podobnih parcel v bližini lokacije, bi ocenil, koliko bi bilo vredno zemljišče brez kampa. To je seveda odvisno od lokacije, namembnosti, kvalitete zemljišča in drugih dejavnikov povezanih s splošno gospodarsko situacijo. Nato bi ocenil vrednost samega posla kampa. Pogledal bi zgodovinske in pričakovane prihodke in stroške posla kampa. Dejanskim stroškom bi dodal še strošek najema zemljišča. Če v okolici ni primernih podatkov o stroških za najem zemljišča, bi upošteval letne stroške najema v višini okrog 3% ocenjene vrednosti zemljišča. Na podlagi teh podatkov bi ocenil približen denarni tok posla tako, da bi povečal ocenjen dobiček iz poslovanja za letne stroške amortizacije objektov in naprav v kampu. Ta ocenjeni denarni tok bi potem pomnožil s faktorjem okrog 5 (želim, da se mi investicija v posel kampa povrne v obdobju 5 let) in od te vrednosti odštel finančni dolg, ki je povezan s poslom kampa. Tako bi dobil vrednost posla kampa. Tej vrednosti bi dodal ocenjeno vrednost zemljišča in bi imel izhodiščno vrednost za pogajanje. Možnosti dodatnega razvoja kampa, njegovo napredovanje v glamping, povečanje prihodkov v prihodnosti zaradi boljše strukture gostov, dodatne ponudbe itd…, vseh teh stvari prodajalcu ne bi priznal v ceni, ker bi jih moral izpeljati sam v prihodnosti z lastno investicijo in tveganjm. Priznal bi samo stanje, kot je, v trenutku nakupa.«

Klepec in Brecelj

Jure Klepec

Pri glampingih je situacija nekoliko drugačna. Kot pravi strokovnjak za glamping Jon Brecelj, Glampro d.o.o., se bo število glampingov v dveh ali treh letih podvojilo. So »vroče žemljice« turizma.

»Glamping ne izpodriva klasičnega kampiranja pač pa mu daje dodatno noto. Cilja se na novo skupino gostov, ki si želijo večjega udobja pri pristnem stiku z naravo in lokalno skupnostjo. Investicija v klasične kampe je precej manjša od investicije v glampinge. Za 5-zvezdični glamping resort se investicija giblje od 60.000 eur na ključ naprej. Povprečni ROI za Glamping resort se giblje med 4-8 let in je v primerjavi s hotelskimi namestitvami precej krajši (10-12 let).«

Klepec in Brecelj

Torej bi vrednotenje glampinga bilo nekoliko drugačno; verjetno bi prevladovala vrednost investicije in pričakovanega denarnega toka nad vrednostjo investicije. V primeru, da je glamping dograjen kampingu, bi bilo smotrno narediti ločeni cenitvi in ju združiti. Ker pa se zdi, da so glampingi trenutno zelo v modi, najbrž pretirane ponudbe prevzema ne bo.

Jon Brecelj

Dokumenti

Poskrbite, da boste zbrali vse relevantne dokumente o kampingu, od gradbenega in uporabnega dovoljenja, do koncesijske pogodbe, gradbene dokumentacije, načrta infrastrukture, ipd., pa tudi realne podatke poslovanju v zadnjih letih, zadolženost, drugo premoženje ali dejavnosti pravnega nosilca posla. Pomembne so tudi vnaprejšnje rezervacije, število stalnih gostov, pogodbe s tour operaterji, okoliškimi lokali in drugimi turističnimi ponudniki, ipd. Ne bo odveč, če dodate še morebitne lokalne razvojne načrte in pri tem se porajajoče poslovne priložnosti za kamping itd.

Posrednik

Če ste dobro opravili vse strokovne in lepotne popravke v kampingu itd., potem se je morda smotrno umakniti in prepustiti postopke in pogajanja strokovno bolj usposobljeni osebi, vašemu pooblaščencu, poslovnemu strokovnjaku, ki ima veliko več izkušenj, povezav, dostopa do kupcev in manj čustvene vpletenosti. Pooblaščenca oz. zastopnika je potrebno oskrbeti s čim več podatki: uradno cenitvijo, minimalno prodajno cena, načinom plačila, možnostjo postopnega plačila, pripravljenosto sodelovanja pri prenosu knowhowa, pomočjo pri trženju touroperaterjem, posredovanje pri morebitnih postopkih pridobivanja dovoljenj ipd. za širitev ali prenovo posla, ipd.

Sklep

Prodajo kampinga je potrebno načrtovati in vključiti vanjo različne strokovnjake. Začeti s pripravami kako leto pred prihodom prvega resnega kupca je vsekakor smotrno, saj je moč iztržiti kaj več, kot bi bilo v primeru hipne ponudbe na zatečeno stanje.

Uredništvo Podjetnik.net