AirBnB je tretje najmočnejše zasebno podjetje na svetu, takoj za kitajskim tehnološkim podjetjem Xiaomi in sebi podobnim sharing podjetjem Uber, in je menda vredno preko 30 milijard dolarjev. Prisotno je v 191 državah sveta v kar 81.000 mestih.
Kot verjetno veste, sta se poslovnega modela spomnila dva prebivalca San Francisca, morda najbolj tolerantnega in mavričnega velemesta na svetu. Joe Gebbia in Brian Chesky sta bila cimra, delila sta si stanovanje in bila brez ficka, nesposobna plačati najemnino. V mestu so pričakovali oblikovalski kongres, vse hotelske postelje so bile oddane, prišlo bi še več ljudi, če bi imeli kje spati.
»Dajmo preurediti sobo, imenujmo jo dizajnerska, za tri ljudi, pa še zajtrk jim zrihtamo!«
se je odločila dvojica ob pomoči prijatelja Billa Grossa. Kupili so tri napihljive blazine (od tod je ostal »air«) in dobili prve goste – vsakega za 80 $ na noč z zajtrkom (»bnb«). To se je zgodilo l. 2007. Bolj mitsko navdahnjeni bi zapisali: »Vse ostalo je zgodovina.« Ampak, resnici na ljubo, projekt ni bil enostaven in se je srečeval z mnogimi porodnimi težavami, ki so ga skoraj pokopale, v prid pa mu je šlo modno razmišljanje o delitveni ekonomiji.
Kazalo je, da je moč narediti kaj več, odprli so spletno stran airbedandbreakfast.com. Ni uspelo, nekoliko so spremenili koncept, poskusili znova z utečenim partnerjem, spet nič. Po enem letu so se že tretjič lansirali. Vseh 15 investitorjev, na katere so se obrnili, jih je gladko zavrnilo. Kasneje jim je uspelo dobiti pozornost na demokratski konvenciji; povabili so jih, da so se vključili v pospeševalnik, se usposabljali in ponovno lansirali. Prvi vlagatelj je prispeval 600.000$. Kar veliko je bilo treba vložiti, da se je projekt začel odvijati: osebno so svetovali prvopristopnikom, na stroške podjetja posneli interiere, bivali v stanovanjih novih članov itd. Leta 2011 je prespalo v njihovi organizaciji že preko milijon gostov, dobili pa so tudi resnega VC z vložkom 110 mil.$.
Rezultat: dober glas in povpraševanje med milijoni turistov po celem planetu, odobravanja s strani najemodajalcev, ki si izboljšali prihodke … – zadnja leta pa rastoča slaba volja med določenimi deležniki, kot so lokalne oblasti, davčni uradi, študentje, mlade družine …
Zakaj?
Ponekod oblasti očitajo Airbnb, da oglašuje tudi stanovanja, ki nimajo ustreznih dovoljenj, ali da jih oglašujejo dlje, kot bi se ta smela oddajati po lokalnih predpisih. Odprtost za turiste, predvsem sprejemljive cene za prenočišča, povzročajo pretirano rast obiska turistov. Stopnje rasti so tudi do 20 %. S tem se soočajo velika mesta, denimo Tokio, London, Amsterdam, … pa tudi manjša, kot je na primer Ljubljana; pri nas bo 2019 rast tujega obiska cca. 13 %.
Kaj pa razvijajoče se turistične destinacije, na primer Bovec? V ekspertizi, ki sta jo za lokalno turistično organizacijo Dolina Soče opravila Knezevic Cvelbar Ljubica in Vavpotic Damjan, pripravljeni leta 2019 – Analiza ponudnikov Airbnb v občinah Bovec, Kobarid in Tolmin; Center Poslovne Odličnosti Ekonomske Fakultete. Ljubljana – je med drugim zapisano, da se je od leta 2013 do 2018 podvajseterilo število ponudnikov in postelj v vseh treh občinah Gornjega Posočja, in da je na platformi oglaševanih že okoli 3000 ležišč. Povprečno so ponudniki zaslužili na sobo med okoli 50 do 60 €/noč.. Zasedenost kapacitet v obdobju prisotnosti na platformi je bila v l. 2018 od 42 do 47 %.
»Konec leta pričakujemo v dolini okrog 850.000 nočitev, okoli 80 % od teh bo tujcev. Približno 40 % nočitev je v kampih, ki rezervacij preko OTA večinoma nimajo; ocenjujem, da preko OTA dobimo okrog 70 % vseh rezervacij – torej blizu 350.000 letno.«
Ali Bovška prenese še večji obisk turistov zaradi načrtovanih novih nočitvenih kapacitet?
“Seveda imamo ob aktualni infrastrukturi, ki v zadnjih letih resda zaostaja za rastjo obiska, turistov julija in avgusta dovolj, kakšen dan tudi preveč, vendar nam ostaja še 10 mesecev, ko je slika zelo drugačna. Naša dolina želi biti celoletna destinacija, zato je odgovor za Bovško in dolino Soče seveda DA! Še veliko prostora obstaja, vendar ne v sedanji konici in bolj primerno razporejeno čez vse leto.”
Se vam zdi, da bi bilo potrebno omejiti obseg oddajanja preko teh sistemov?
»Če se rezervacijskih sistemov, kot je Airbnb poslužujejo ponudniki, ki imajo dejavnost registrirano in goste prijavljene, potem je vse o.k. Problem nastane, kjer zadevni sistemi dopuščajo vstop neregistriranih ponudnikov. Taki primeri, ki seveda obstajajo, pa so nesporno nelojalna konkurenca vsem ostalim, ki spoštujejo pravila igre. Prav bi bilo, da se jih iz igre izloči, za ta namen pa na tem področju potrebujemo ostrejšo zakonodajo, tudi dogovori v smislu poštenih pravil igre na nacionalnem nivoju/MGRT s ponudniki teh sistemov bi bili smiselni.
Na eni strani so OTA zelo dobrodošli, ker so majhnim ponudnikom čez noč omogočili vstop na mednarodni trg, ki jim je bil prej zelo omejeno dosegljiv. Na drugi strani pa so povsem spremenili percepcijo trga, ga monopolizirali in si s tem zagotovili neupravičene prihodke, ki so za destinacijo seveda strošek. Zaradi preprostosti uporabniške izkušnje so bistveno zmanjšali direktna individualna povpraševanja in prepogosto se dogaja, da turist v kraju ne stopi več v recepcijo in ne povpraša za prosto sobo, ampak si rezervira namestitev na telefonu na pijači pred vhodom. 15% in več te namestitve pa pobere rezervacijski sistem. Naša ocena je, da samo naša dolina letno nakaže v Amsterdam (Booking.com) preko 1.000.000 €. Del te provizije je seveda zaslužen, še večji del pa je ekstra dobiček zaradi monopolne prevlade na trgu. Menim, da nas čakata dva izziva oziroma nalogi:
- seveda je prav, da naši ponudniki te sisteme uporabljajo, ker delujejo dobro (nenazadnje v veliki meri koristijo tudi učinke naše dolinske in nacionalne promocije), vendar bi morali veliko bolj zavestno graditi tudi svoje lastne, lokalne, direktne prodajne kanale
- digitalizacija poslovanja, ki, kot vidimo vsak dan sproti, zelo očitno vodi v smer velikih gospodarskih korporacij, pa ne v smer napovedovane in pričakovane demokratizacije trga, ampak v dejansko monopolizacijo trga, zato nujno zahteva primerno državno regulativo in korektive.«
Pojavlja se miselnost, da lahko stanovanje oddaja turistom vsakdo ne glede na stanje stanovanja. Tako so na Japonskem uvedli kazen – cca. 7000 € – za tiste najemodajalce, ki bi oddajali brez ustreznih varnostnih in protipožarni pregledov.
Številna mesta in celo regije se dodatno ubadajo z davčnimi utajam, na primer Palma de Mallorca, kjer se je v dveh letih podvojilo število neprijavljenih sobodajalcev; kar preko 20.000 jih je, zato so lokalne oblasti uvedle kazen 300.000 € za vsakogar, ki bi oglaševal neprijavljeno stanovanje za kratkoročni najem tipa airbnb. Pariške oblasti dovolijo oddajati stanovanja za kratkoročni najem le 120 dni letno, v Amsterdamu pa nameravajo sedanjih dovoljenih 60 dni kar prepoloviti. Berlin je že prej uvedel hude kazni, zdaj je regulativa nekoliko milejša. V New Yorku bodo morali najemodajalci svoje domove ustrezno registrirati, v Barceloni pa najemodajalci plačajo letno dovoljenje za oddajanje. V Santa Monici morajo biti najemodajalci prisotni na domu ves čas oddajanja stanovanja turistom. Še huje se je Airbnb zgodilo v domačem San Franciscu – občani so z demonstracijami in protesti dosegli, da se lahko stanovanja oddajajo le 90 dni letno, z dodatnim pogojem, da morajo biti lastniki rezidenti v mestu.
V vseh »overtourism« mestih protestirajo mladi in mlade družine, saj lastniki želijo imeti stanovanja v času turistične sezone izpraznjena in na voljo za bolj donosen kratkoročni najem. Poleg tega profitabilni kratkoročni model s precej višjimi cenami na dan najema potiska najemnine nasploh navzgor. Zato se najemniki znajdejo v precejšnjih težavah, pritiskajo na mestne oblasti in želijo bolj restriktiven pristop glede kratkoročnega najema in več stanovanj za svojo skupino.
Negativno nastrojeni so tudi hotelirji, saj jim poslovni model Airbnb odžira posel in želijo regulativo, ki bo izenačila gospodarske pogoje oddajanja prenočišč.
Seveda pa se poslovna priložnost kratkoročnega oddajanja odraža tudi na nepremičninskem trgu.
»Airbnb vpliva na cene nepremičnin in sicer zlasti na turistično zanimivih lokacijah – npr. v centru mesta. Spreminja se struktura kupcev, ki iščejo nepremičnine na teh lokacijah, več je npr. tudi tujcev, ki se želijo ukvarjati z oddajanjem v turistične namene. Kupci imajo glede teh nepremičnin dodatne zahteve, vezane predvsem na ustrezna soglasja in dovoljenja za opravljanje te dejavnosti.
Verjetno se bo to področje v prihodnje še reguliralo, težko pa je napovedati, v katero smer bo šla zakonodaja. Lahko da se bo možnost oddajanja v tovrstne namene v bodoče omejila, možne so spremembe obdavčitve te dejavnosti, pa še kaj.«
V pomoč ogroženim mestnim skupnostim in omenjenim posebnim skupinam prebivalcev je s pobudo prišla organizacija Fairbnb, ki si prizadeva najti ustrezne kompromise v nekaterih pomembnih mestih v Evropi.
Kako ocenjujete, da raste število nočitev v okviru Airbnb in podobnih posrednikov v Ljubljani (morda tudi v drugih slovenskih mestih)?
Na MGRT podatkov o ponudnikih iz Slovenije na portalu AirBnB nimamo. To področje spremljata Tržni inšpektorat in FURS z namenom odkrivanja morebitne sive ekonomije. V multinacionalki AirBnB konkretnih podatkov o ponudnikih na svojem portalu ne želijo javno razkrivati, oziroma te podatke posredujejo v skladu z dogovori. Nekaj podatkov je v Sloveniji na voljo. Oddaja nastanitvenih kapacitet turistom na osnovi delitvene ekonomije na svojem območju spremlja tudi Turizem Ljubljana.
Podatki o številu uradno registriranih sobodajalcev so objavljeni na Ajpesu (v juliju 2019 je bilo 2.481 sobodajalcev, medtem ko v letu 2016 le 778 sobodajalcev). Ocenjujemo pa, da je dejanska številka sobodajalcev višja.
Ali zaznavate negativne vplive tega poslovnega modela in pritiske prizadetih skupin?
Ne le pri nas, tudi v tujini se soočajo z vprašanjem morebitne sive ekonomije, ki ruši razmerja na trgu nepremičnin tudi z izogibanjem plačilu davkov ponudnikov, ki svoje nastanitvene kapacitete oddajajo preko mednarodnih platform, ter nelojalne konkurence uradno registriranim ponudnikom turističnih nastanitev. Na ta vprašanja občasno opozarjajo registrirani sobodajalci in hotelirji. Po drugi strani pa ocenjujemo, da kratkoročni najemi negativno vplivajo na trg nepremičnin, ker ni dovolj kapacitet, ki bi se lahko oddajale dolgoročno npr. mladim družinam, študentom in ostalim tozadevno ogroženim skupinam.
Kaj morda ministrstvo načrtuje za ureditev trenutnega stanja?
Področje kratkoročnega oddajanja nepremičnin turistom se dotika zakonodaje šestih resorjev. Na MGRT smo bili v zadnjih treh letih zelo aktivni na področju urejanja te problematike (leta 2015 je Vlada RS ustanovila tudi medresorsko delovno skupino za preučitev možnih rešitev, ki jo je vodilo MGRT). Z vidika smiselnosti in izvedljivosti smo preučili različne možne scenarije, od popolne liberalizacije do restriktivne ureditve. Stališče MGRT je podobno kot v drugih evropskih mestih in državah.
Na tem mestu bi še poudarili, da so kratkoročni najemi, ki so namenjeni za nastanitev turistov, urejeni z zakonom o spodbujanju rasti turizma, ki je v pristojnosti MGRT, dolgoročne najeme pa ureja zakonodaja, ki je v pristojnosti Ministrstva za okolje in prostor.
Stališče MGRT je, da je področje, ki je imelo izvorno korenine v delitveni ekonomiji, ta način delovanja preraslo. Sedaj govorimo o opravljanju hitro razvijajoče se in donosne gospodarske dejavnosti, ki se mora opravljati v skladu z zakonsko določenimi pravili, potreben je tudi nadaljnji temeljit nadzor opravljanja dejavnosti.”
V uredništvu menimo, da bo težko zadovoljiti vse deležnike, zlasti prizadete in tiste, ki bodo še prizadeti zaradi teh rezervacijskih platform. Nujno potrebni pa se zdijo naslednji koraki: dogovor s posredniškimi platformami o posredovanju le ustrezno prijavljenih gostiteljev ter dogovor glede zmanjšanja provizije platform, saj te žanjejo fenomenalne dobičke, ne da bi v nastanitvene kapacitete vložile en sam cent. »Amaterjem« bi morali bolj omejiti število dni oddajanja, da bi ne trpeli vlagatelji v hotele in penzione – ali pa naj se drugače registrirajo.
Podjetnik.net
