Ko sedimo v elegantnem foyerju udobnega ali celo razkošnega hotela, opazujemo vrvež v njem, spoznavamo nove ljudi in srkamo hladno pijači, nas morda spreleti misel: »Zakaj pa jaz ne bi imel takega hotela?!«
Le nekaj let je tega, ko so vsi ponujali in preprodajali hotele iz privatizacijskega vala. Slišalo se je odlično: »Sem hotelir,« ali: »Imamo družinski hotel,« in podobno, toda ali je to pametna naložba, ki je dovolj donosna za preživetje? V srednjeevropskih pogojih? Je dovolj, da je hotel odprt le v poletni sezoni, ali potrebuje večjo zasedenost? Ali pa brez dileme potrebuje večjo zasedenost? Še veliko več vprašanj je, ki potrebujejo trezen in realističen odgovor.
Turizem v zadnjih letih cveti.
Število nočitev se je od leta 2008 do 2016 povečalo za 37%, hotelskih za 27%. Najmanjša rast hotelskih nočitev je bila v opevanih zdraviliščih – komaj 5%, v celoti pa je število tujih nočitev zraslo za 25% in skupaj preseglo 3,16 mil. nočitev ali dobro četrtino vseh nočitev v Sloveniji. Od skupaj 10,77 mil nočitev v l. 2016 gre tujcem zasluga za 7 mil., pri tem pa je 11,4 -odstotna rast obiska tujcev močno nad povprečjem EU.
Kapacitete – število hotelov – cca. 300 – in ležišč – blizu 37.000 – je pravzaprav nespremenjeno, povečuje pa se zasedenost, še posebno v mestnih občinah, med njimi predvsem v »najlepšem mestu na svetu«, ki se je zares prebilo med kar oblegane turistične zvezde. Nacionalna struktura gostov ostaja enaka med najpogostejšimi tujimi gosti (Italijani, Avstrijci in Nemci), se pa spreminja pri marginalnih, hitro rastočih skupinah, ki šele odkrivajo Slovenijo (Korejci, Izraelci, Kitajci, tudi Rusi in Turki).
Kitajski turisti med poziranjem na Bledu. | foto: Novi Podjetnik
Veliko večjo rast izkazuje turizem v gorskih občinah, kjer so hotelske nočitve zrasle za 17%, nočitve v zasebnih sobah in apartmajih pa kar s štirikratnikom!
Najboljše so se odrezali hotelirji v mestnih občinah, saj skoraj nimajo konkurence kmečkega turizma in kampov, verjetno pa jih moti prisotnost številnih airbnb-jevcev (v Ljubljani na voljo preko tega portala kar 300 stanovanj, število nočitev pa je menda doseglo 160.000). Število nočitev mestnih občinah je bilo lani skoraj 50% višje kot leta 2008, v hotelih komaj kak odstotek manj. Vodi Ljubljana, ki po podatkih TIC-a beleži vsaj okoli 12% letno rast. Lani je tako prestolnica beležila kar 737 tisoč nočitev, od tega je bilo kar 701 tisoč tujcev, ki so sicer v Ljubljani ostali povprečno komaj 1,8 dni.
Lastni hotel?
Gornji statistični prikaz je vsekakor spodbudna osnova za razmišljanje o lastnem, morda mestnem, polposlovnem, družinskem, hišnim ljubljenčkom prijaznem , nemara celo ‘mavričnem’ hotelu.
Kaj naj stori družina ali par, ki želi odpreti družinsko podjetje in tako uresničiti sanje o srečevanju z ljudmi iz vsega sveta tako rekoč v svoji sprejemnici? Kako naj se tega loti, kje naj dobi sredstva, koliko bo to stalo, kje je obetavnejše, itd.?
Pred kratkim smo za investitorje pripravili študije, v katerih smo analizirali poslovanje hotelov v okolici Ljubljane, v zdraviliščih in v Posočju. Zaradi omejitev spremljevalne ponudbe, torej osnovnega razloga, zakaj bi turisti sploh prišli na neko destinacijo, se zdi, da so najboljše priložnosti v širši Ljubljani (zelena prestolnica Evrope s kulturno-zgodovinsko-glasbeno-umetnostno ponudbo) in v gorah, kjer je možnost izvajanja številnih prostočasnih in adrenalinskih športov.
Zdravilišča imajo prednost zaradi celoletne sezone, mesta se temu približujejo oziroma zapolnijo vrzeli v nočitvah z dopolnilno ponudbo in organizacijo dogodkov. Težje je v gorah, če nimajo zelo razvitega zimskega in letnega turizma. Celo takrat imajo vsaj dva do štiri mesece mrtve sezone, kar seveda znižuje rentabilnost. Tudi oprema in gradnja, ki je prilagojena zgolj poletni sezoni, je lahko precej cenejša, popolno zaprtje dejavnosti pozimi pa morda izboljša rentabilnost. Vsekakor zgolj prenočitvene kapacitete, morda z zajtrkom, niso dovolj, potrebno je dodajati originalno ponudbo, se povezovati in si nastaviti številne, četudi majhne, vire ustvarjanja dodatnih prihodkov: restavracija, bar, dvorane (poroke, seminarji, konference), športne možnosti (kolesa, konji, kajaki,….) in še mnogo drugih.
Koliko pa je potrebno investirati?
Solidna gradnja kliče po 800-1000€ stroškov na m2. To je osnovna informacija. Morda se je bolje ozreti po »rabljenih« hotelih, potrebnih prenove in boljšega vodenja, pa zato daleč pod ceno. Bovški hotel Kanin je bil prodan za 1,3 mil. €, temeljita prenova pa kaže na morda več kot 5 mil. dodatnega vložka, lahko pa bi bil ponovno uporaben že z milijonom. Da bi bil hotel zanimiv za mednarodne mreže, mora imeti vsaj 120 sob.
Družinski hoteli imajo manjše kapacitete. Pa se da od tega živeti? Vzemimo, da imamo 30 ležišč in da smo vložili 700.000€. Večja kapaciteta bi klicala po najeti delovni sili, ki bi odnesla dodano vrednost v druge roke. Preprost račun pokaže, da je finančni rezultat, ki bi ga imeli pri 50% (zelo solidni) zasedenosti in povprečni ceni – za 3* kategorijo – 55 € na nočitev…, ni posebno obetaven. Raje delate sami ali v družinskem krogu, saj hotelirstvo ni ravno najbolj donosen posel na svetu, je pa zabavno, garaško, spoznate mnogo ljudi, navežete odnose, itd. Če bi upoštevali nasvete Malcolma Golda (upravljal je sklad s preko 100 hoteli), glede disperzije ponudbe z besedami, da ‘morajo vse postavke v poslovnem načrtu ustvarjajo pozitiven denarni tok, drugače v hotelirstvu ni zaslužka’, bi seveda rentabilnost izboljšali, vendar najbrž ne dovolj, da bi bili zgolj v funkciji lastnika, upravljali in skrbeli za hotel pa bi najeti ljudje.
Poznamo kar nekaj primerov v Sloveniji, ki so zašli v težave ali propadli zato, ker so lastniki na hotel gledali kot na investicijo, ob tem pa niso imeli osnovnega znanja o hotelirstvu in so izročili upravljanje v druge roke. Nazadnje so svoj hotel z izgubo prodali. Po drugi strani pa smo spoznali ljudi, ki so se predali hotelirskemu poslu in poklicu in ki so s trmo, vztrajnostjo in doslednim fokusiranjem v nekaj letih privedli svoj hotel do uspešnega poslovanja, na pot k uspehu.
Investicijo bi lahko zmanjšali s povezovanjem ponudnikov v disperzijske hotele, o čemer bomo še pisali.
Pa država?
Za razvoj turizma je na MGRT za obdobje 2017-2021 na voljo 8 mil.€, posamezni subjekt pa lahko dobi do 200.000 € nepovratnih sredstev.
Trenutni javni razpis za sofinanciranje razvoja in promocije integralnih produktov turističnega gospodarstva: (http://www.mgrt.gov.si/si/kako_do_sredstev/objavljeni_razpisi/?tx_t3javnirazpis_pi1%5Bshow_single%5D=1126) .
Prepričani smo, da je/bo mogoče pridobiti sredstva tudi iz drugih virov, npr. programa razvoja podeželja in podobno.
Septembra 2017 je bila predstavljena »Zelena shema slovenskega turizma (ZSST)« kot nacionalni program, ki po mnenju državnih institucij s certifikacijsko shemo SLOVENIA GREEN sinergično povezuje deležnike razvoja trajnostnega turizma v Sloveniji.
Zdi se, da je namesto visokih investicij pri takem povečevanju pritoka turistov (tudi na račun grožnje mednarodnega terorizma) obilo prostora za investitorsko razmišljanje.
Državne pomoči kljub obljubam praktično ni, poznam le en primer, severno od Ljubljane, ki pa mora vsa sredstva zaradi nedoseganja obljubljenega zdaj vrniti. Katastrofa!
Kot družinski podjetnik moraš biti v hotelu ne voljo 24 ur na dan, družinski člani skoraj prav tako. Poslu moraš biti 100% predan, pozabiš na zakonce, otroke, prijatelje,… letos sva šla z ženo prvič po osmih letih na dopust… Zelo rad imam hotelirstvo, ampak investiral vanj ne bi nikoli več; delal bi kot manager, ne pa kot lastnik.« Sandi Komlanc, lastnik hotela Ambient s 120 ležišči
Ena izmed sob hotela Ambient v Domžalah
Livija Kovač Kostantinovič
Ti so pogosto umeščeni v neokrnjeno naravo naše dežele, kar je ključna konkurenčna prednost Slovenije pred številnimi drugimi destinacijami, saj je kar 88 % tujih turistov navdušenih nad neokrnjenim naravnim bogastvom naše dežele.
Nacionalna turistična strategija za naslednje strateško obdobje predvideva odprtje številnih novih nastanitvenih kapacitet, del teh tudi na področju družinskih hotelov. Povsod bomo spodbujali razvoj turističnih produktov višje dodane vrednosti, v prvi vrsti z razvojem odličnih inovativnih turističnih produktov, ki spoštujejo trajnostni razvoj naše dežele. Le tako bomo ne samo dosegli, temveč tudi presegali pričakovanja turistov, kar bo posledično prispevalo tudi k večji zasedenosti in višjim prihodkom v slovenskem turizmu.« V imenu Slovenske turistične organizacije nam je izjavo dala Livija Kovač Kostantinovič, vodja korporativnega PR
Jacqueline Stuart, S-Invest, Ljubljana, Hotelinvest Int.
Kateri so ključni problemi, s katerimi se srečujejo tisti, ki sanjajo o lastnem hotelu?
Seveda pa obisk raste bolj kot kjerkoli drugje v mestih, tudi zasedenost, ki drugje ne presega.
Drugi problem je naporno in dolgotrajno delo, ki je potrebno za uspešen hotel. Lastniki malih podjetij so pogosto pokonci že ob pol šestih in pripravljajo zajtrke in se ne morejo ustaviti vse dokler se opolnoči ne zapre bar. Poletni dopusti so le sanje mnogih hotelirjev – zanje so novembra. Božič, Novo leto in druge praznike vedno preživijo na delu, ne pa z družinami.
Tretja težava so dobri uslužbenci, ki jih težko dobite, razen, če je hotel odprt celo leto. Še posebno manjka v Sloveniji hoteskega osebja z marketinškim znanjem.
Kakšen hotel ima zadostno ekonomičnost?
Kakšna je sprejemljiva rast in povratek investicije za družinske hotele?
Vito Komac, Inštitut Mediapro
