V javnosti velja prepričanje, da je nakup nepremičnine varen, če prodajno pogodbo sestavi notar.
Pogodba v notarskem zapisu je neposredno izvršljiva in zagotovo bo vsebovala vse potrebne elemente, da bo kupec lahko vpisal lastninsko pravico v zemljiško knjigo. Verjetno bo povprašal tudi po gradbenem in uporabnem dovoljenju in v pogodbo zapisal, da le-to obstaja.
Zveni varno, pa je res?
Zakon o nepremičninskem posredovanju nepremičninskim posrednikom nalaga obveznost preverjanja pravnega in dejanskega stanja nepremičnine, pri prodaji katere posredujemo.
To pomeni ne le zemljiškoknjižno stanje in evidence GURS-a, temveč tudi gradbeno dokumentacijo in skladnost gradnje.
Na tej točki pa se pri, upam trditi, vsaj polovici rabljenih hiš, zalomi, saj so se bolj kot v skladu s projektno dokumentacijo, gradile in spreminjale glede na potrebe in želje družine, ki bo v njej bivala.
Ni torej dovolj, da ima hiša gradbeno dovoljenje, pomembno je, da je zgrajena v skladu s projektno dokumentacijo, na podlagi katere je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje, kar pa lahko ugotovimo le na terenu.
Kakšna neskladja ugotavljamo?
Od zelo očitnih, kot so neujemanja števila etaž in raznih prizidkov, do neskladne strehe, neujemanja števila in velikosti oken in vrat, balkoni, zimski vrtovi …, pa še bi lahko naštevala. Notar tega seveda ne more ugotoviti oz. sploh ne ugotavlja, saj ne preverja dejanskega stanja v naravi.
Nina Mohorko
Kaj pa hiše, zgrajene pred letom 1968?
Za gradnjo stanovanjske hiše pred 31. 12. 1967 ni bilo treba pridobiti gradbenega dovoljenja. Vendar sam podatek o letnici gradnje še ni zadosten, pomembno je, da po tem datumu ni bila spreminjana, kar je treba spet preveriti in potrditi z odločbo Upravne enote.
Dolžnost nepremičninskih posrednikov je preverjanje in informiranje, tako prodajalca kot tudi kupca.
To ne pomeni, da se takšen objekt ne more ali sme prodati, temveč le to, da se ve, kaj se kupuje in kakšne so možne posledice. Če bi se slučajno zgodilo, da bi kaj spregledali, pa imamo obvezno zavarovanje odgovornosti, iz katerega lahko oškodovani kupec zahteva odškodnino.
Kakšne pa torej so možne posledice?
Dejstvo je, da je na nepremičninskem trg še vedno premalo ponudbe in je treba praktično takoj odreagirati, ko se pojavi vam ustrezna nepremičnina. Z reagiranjem mislim na podpis dogovora/predpogodbe in plačilo are, s čimer si zagotovite nakup.
Če boste za nakup potrebovali financiranje s strani banke, bo gradbeno dokumentacijo in skladnost preverjal cenilec in če bo ugotovil in v cenitveno poročilo zapisal morebitna neskladja, banka nakupa take nepremičnine ne bo financirala.
Kaj se bo zgodilo z že plačano aro?
Da ne omenjam, kako zapletena postane situacija, ko gre za nakup, ki je vezan na prodajo vaše trenutne nepremičnine. Ena od možnih posledic je tudi kasnejša ničnost prodajne pogodbe, ki jo predvideva zakonodaja, kar pa je sicer še dokaj nejasno.
V agenciji omenjeno problematiko uspešno rešujemo z razširjeno dejavnostjo.
Vodenje upravnih postopkov za legalizacije objektov. Kupcem tako s še podrobnejšim pregledom zagotavljamo še varnejši nakup, prodajalcem pa olajšamo postopke za ureditev dokumentacije in varno prodajo.
Zaključila bi z nedavnim primerom.
Kontaktirali so me lastniki hiše, ki so jo podedovali, z željo po sodelovanju pri prodaji. Razpolagali so s projektno dokumentacijo in gradbenim dovoljenjem.
Na prvem ogledu sem ugotovila, da gre za neskladno gradnjo, in sicer je v naravi bil večji balkon, ki ga pa ni bilo nikjer v dokumentaciji.
Pri podrobnejšem pregledu z našo arhitektko pa sva ugotovili še, da niti ena stran objekta ni skladna, povsod je bilo kakšno okno preveč ali je manjkalo.
Pripravili smo ponudbo za ureditev legalizacije in predstavili postopek, nakar so mi sporočili, da legalizacije ne bodo urejali in da so sami našli kupca, s katerim bodo pogodbo sklepali pri notarju.
Da so kupca sicer seznanili s pomanjkljivo dokumentacijo, vendar ga to ne moti, ker bo hišo uporabljal za lastno bivanje.
Čeprav drži, da so kupca seznanili, je zmotno mišljenje, da ureditev dokumentacije ni potrebna, če bo nepremičnino uporabljal zase.
Trenutna zakonodaja omogoča relativno enostavne postopke legalizacije, vprašanje, kakšna bo takrat, ko jo bo želel prodati ali pa, kar je najverjetnejši scenarij, se bo znova preneslo na njegove dediče.
Nina Mohorko,
Century 21
